Если у вас имеется квартира, в которой в данный момент никто не живёт, то рано или поздно вы точно решите её сдавать – и будете правы! Во-первых – негоже оставлять недвижимость без присмотра, во-вторых – надо как-то отбивать затраты на владение этой собственностью, а в-третьих – дополнительный доход ещё никому не мешал. Остаётся только один вопрос – как сделать всё правильно и безопасно? На него и ответим!
«Чёрная» аренда и возможные проблемы
Сдавая квартиру в аренду, вы конечно же будете получать доход и по закону Российской Федерации обязаны отчитаться о нём и заплатить соответствующий налог. Именно это многих и пугает, причём сразу по двум причинам: никто в принципе не любит лишнюю бумажную волокиту, а уж если она влечёт за собой необходимость отдать часть честно заработанных денег государству – и подавно.
Именно поэтому многие предпочитают сдавать «по-чёрному» и государство в известность не ставить. Конечно, если вы смогли найти нанимателя среди своих друзей и на 100% уверены, что всё пройдёт гладко, то переживать особенно не о чем, но так бывает не всегда, да и в этом случае от проблем с налоговой инспекцией вы не застрахованы.
Если же среди друзей найти арендатора не удалось, то вы будете вынуждены обратиться за поиском на специализированные сайты. Однако нет никакой гарантии, что приличная семья с ребенком, которой вы сдадите таким образом свою квартиру, не принесёт вам массу проблем. Например, они могут оказаться мошенниками – вынести из квартиры вещи или пересдать её другим нанимателям по поддельным документам. А могут и просто затопить соседей вплоть до первого этажа и съехать ничего вам при этом не возместив. Вариантов развития событий – масса, могут быть и менее криминальные, вроде случайной порчи мебели или техники, больших не оплаченных счетов за коммунальные услуги и т.д., но в любом случае – всё это будут именно проблемы собственника.
Конечно, вы можете возразить, что на этот случай есть договор аренды, заключенный между вами и нанимателями, который как раз и призван защищать интересы обоих сторон и решать сложные случаи. Но здесь кроется одна небольшая проблема – в случае возникновения «нештатных» ситуаций, когда по-хорошему договорится не выходит, с этим договором собственнику жилья придётся обратиться в суд, что неизбежно влечёт за собой новые проблемы, т.к. это будет равносильно свидетельствованию против самого себя в уклонение от уплаты налогов. Вряд ли кому-то захочется оказаться в такой ситуации?
Именно поэтому заключение договора с нанимателем в случае, когда собственник недвижимости не платит налоги является не более чем фикцией, которая в случае возникновения реальных проблем скорее усугубит их, чем поможет в решении.
«Белая» аренда или как сделать всё правильно
Если лишние проблем вам не нужны – настало время узнать о том, как можно легализовать свой доход от недвижимости. Благо, что этих вариантов довольно много.
В первую очередь нужно определиться со своим статусом, ведь любой гражданин может выступать как в качестве физического, так и в качестве юридического лица. И именно от этого будет зависит то, каким именно образом придётся отчитываться о своих доходах перед государством.
Самый просто способ легализации своего дохода – заключить договор с жильцами как физическое лицо. В таком случае вам будет необходимо один раз в год подавать в налоговую инспекцию декларацию и оплачивать 13% НДФЛ. Бумажной работы в таком варианте практически нет – для заполнения декларации можно использовать специальные программы, а отправить её можно через интернет. Таким образом, чтобы сделать всё официально, вам потребуется всего около часа времени и даже не нужно будет выходить из дома.
Если же 13% кажутся вам слишком большой суммой, вы можете зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и выбрать один из возможных вариантов взаимоотношений с налоговой службой:
- Упрощенная система налогообложения: вы обязаны выплатить в бюджет 6% от всех полученных по договору аренду средств
- Доходы минус расходы: ставка здесь выше – 15%, однако эта сумма рассчитывается от тех денег, выплаченных вам по договору, которые останутся у вас после вычета всех сопутствующих исполнению договора трат. Например, если вы можете вычитать затраты на уборку или ремонт помещения, покупку мебели или техники и т.д.
- Оформление патента: достаточно удобный инструмент, согласно которому вы будете обязаны выплатить государству фиксированную сумму, которая рассчитывается в зависимости от площади квартир и её расположения и никак не связана с той суммой, которую вы получите от своих жильцов.
Стоит отметить, что в случае оформления ИП, помимо непосредственно налогов, вы будете так же обязаны оплатить за себя взносы в Пенсионный фонд и Фонд Обязательного медицинского страхования. Эта сумма на сегодняшний день составляет около 37 тысяч рублей в год, что в некоторых случаях может полностью перекрыть всю разницу между налогами физического лица и индивидуального предпринимателя, так что, прежде чем сделать окончательный выбор – точно рассчитайте какой из вариантов будет для вас наиболее предпочтительным.
С 2019-о года появился ещё один новый способ легализации дохода арендодателей – это регистрация физического лица как самозанятого гражданина и уплата налога на профессиональный доход. Ставка налогообложения здесь минимальная – 4%, в случае если недвижимость будет сдаваться другим физическим лицам или 6%, в случае если нанимателем будет выступать юридическое лицо.
Существенным плюсами этого метода является отсутствие необходимости уплаты взносов в ПФР и ОФМС, а также подачи отчётности и декларации в налоговую инспекцию, т.к. сумма налога будет рассчитана автоматически. Кроме того, такой налог нужно платить не раз в год, а каждый месяц, но только в том случае, если вы получили доход. Поэтому, например, если в какой-то месяц ваша квартира простояла в поисках нового жильца и дохода вы не получили, то это не повлечёт для вас никаких дополнительных расходов.
Тем не менее, у этого варианта, не смотря не все плюсы, есть и ряд минусов. Так, например, предельный годовой доход от такой деятельности, не может превышать 2,4 млн. рублей. Конечно, сложно представить себе такой доход от одной квартиры, однако если у вас их несколько и это основной источник дохода, то преодолеть эту цифру не составит особенного труда. Так же вы не будете иметь права нанять сотрудников, для обслуживания этого бизнеса – поэтому никаких уборщиц, мастеров по мелкому ремонту или администраторов привлечь не получиться.
Составление и регистрация договора
И так, если вы сдаёте недвижимость официально, то договор с нанимателем сможет полноценно выполнять возложенные на него функции, то есть решать спорные ситуации и описывать все взаимоотношения между сторонами договора и их взаимные обязанности.
Лучшим способом получить грамотно составленный договор будет обращение к риелтору или юристу, но, если вы хотите сэкономить – можно поискать готовый бланк и в интернете, главное внимательно его прочитать и верно заполнить.
Если решили действовать самостоятельно, то главное выбрать правильный договор, тип которого зависит от статуса вашего нанимателя. Так, в случае если снимать вашу квартиру будет физическое лицо, то вам необходимо оформить договор найма, а если юридическое, то договор аренды.
Существенно отличие этих договоров друг от друга заключается в двух моментах:
- Договор найма не может быть заключён на срок более пяти лет, в то время как договор аренды заключается на любой срок, а в случае отсутствия точного указания срока действия в тексте договора считается бессрочным.
- Договор аренды необходимо обязательно регистрировать в Росреестре, в том время как договор найма подлежит регистрации только в том случае, если заключается на срок от одного года.
Для совершения регистрационных действий нужно оплатить госпошлину и обратиться в отделение Росреестра напрямую, через МФЦ, почту или подав соответствующую заявку на сайте регистрирующего органа.
