Итак, вы прочли нашу предыдущую статью, решили, что с арендой жилья пора срочно завязывать и задумались о покупке собственной недвижимости? Отлично! (Если не читали – тоже не страшно). Осталась самая малость – купить квартиру, по ходу узнав о существовании тысяч нюансов и возможных ошибок. Чтобы не было мучительно больно – мы составили для вас простую пошаговую инструкцию, которая проведёт вас по этому тернистому пути!
Шаг 1: Определитесь с потребностями
Как бы банально не звучал этот совет – многие на самом деле забывают притворить его в жизнь, в результате чего тратят большое количество сил и времени (а часто и денег) на перебор десятков различных предложений, но так и не могут выбрать для себя новую квартиру, просто потому что на самом деле не задумывались о том, что хотят найти.
Поэтому в первую очередь нужно сесть и подумать – какие конкретно ваши житейские проблемы должна будет решить квартира. Ситуации бывают крайне разные – кто-то просто хочет купить свою первую собственную квартиру, не предъявляя к ней вообще никаких дополнительных пожеланий, кто-то хочет улучшить текущие жилищные условия – получить больше квадратных метров или переехать в более качественный дом, кому-то важно сменить район – ближе к парку и к дому тещи, ближе к работе и дальше от тёщи.
Выполнить этот шаг – крайне важно, так как именно он является отправной точкой, с которой будет начинаться ваше путешествие к своей новой квартире.
Шаг 2: Исследуйте рынок или доверьтесь профессионалу
Поняв для чего вам новая квартира и примерно в какой части города она должна располагаться – смело отправляйтесь на рынок, но не спешите с выводами. Главная проблема сегодня состоит в том, что большая часть цен на квартиры, которые вы найдёте, будет несколько далека от истинного положения дел.
Часть квартир выставляется в продажу по заниженной стоимость, чтобы быстро привлечь клиентов. Конечно, есть вероятность, что кому-то действительно понадобилось срочно продать квартиру, но доля таких объявлений – крайне мала. В основном же квартиры с ценой «ниже рынка» скорее всего имеют какие-то проблемы, о которых собственник недвижимости никогда не расскажет, но о которых вам, вероятнее всего, придётся узнать и сильно пожалеть уже после покупки.
Другая же часть квартир наоборот предлагается по завышенной стоимости. Здесь хозяева рассчитывают либо найти непросвещённого человека, который купит дорого и не вдаваясь в подробности, либо оставляют «простор» для торга с более подготовленным покупателем.
К слову торг – более чем уместен, недаром же это называется рынком недвижимости. И самое главное, что нужно постараться понять – какая действительно цена за квадратный метр является наиболее близкой к реальности, отсечь все сомнительно дешевые и необоснованно дорогие варианты. Как правило, после проведения подобной работы из 100 условных квартир, которые покажутся вам подходящими на первый взгляд, в итоге останется около 30 объектов, с которыми уже можно будет ознакомиться более подробно.
Если всё написанное выше несколько умерило ваш запал – не отчаивайтесь! На самом деле, на этом этапе, вы уже можете сильно упростить себе жизнь, обратившись за помощью в поиске недвижимости к риэлтору. Грамотный профессионал изучит ваши потребности, проведёт анализ рынка, предложит только действительно подходящие варианты и даже поторгуется вместо вас.
Конечно, как в и любой сфере жизни, за помощью лучше обращаться по знакомству или рекомендации, но, если в круге вашего общения нет подходящего человека, – можно просто обратиться в крупное агентство недвижимости.
Шаг 3: Узнайте всё, о квартире, которую выбрали
Прежде чем отдавать значительную сумму денег – обязательно проверьте приобретаемую квартиру на наличие скрытых «сюрпризов». При чем это касается как чисто физических недостатков (например, плесень по всей стене, заботливо прикрытая кухонным гарнитуром, вряд ли обрадует вас, если обнаружится уже после приобретения квартиры), так и юридических моментов. В зависимости от того, покупаете ли вы новостройку у застройщика или недвижимость на вторичном рынке – набор необходимых проверок будет отличаться.
Если вы покупаете квартиру «бывшую в употреблении», очень важно проверить историю владения этим объектом. Кому принадлежала квартира, на каких условиях передавалась от собственника к собственнику, кто был в ней прописан и куда и когда выписался, а также на каких основаниях она сейчас принадлежит текущему владельцу.
Конечно, кто-то может посчитать глупостью проверку тех, кто был прописан в этой квартире 20 лет назад, однако, например, несовершеннолетний ребенок, которого когда-то давно обделили долей при приватизации этой недвижимости, может рано или поздно явится к вам с решением суда о признании сделки незаконной и попросить собрать вещи, и это лишь один из возможных «подводных камней».
С новостройками всё несколько проще, так как новое жильё не обладает длинным хвостом истории, однако здесь важно проверять самого застройщика, а также документацию разрешающую строительство.
Кстати, если вы всё-таки решили обратиться за помощью в агентство недвижимости, то можете расслабиться – юристы компании обязательно проверят выбранный вами объект по всем параметрам, что поможет минимизировать возможные риски.
Шаг 4: Если не хватает денег на покупку – воспользуйтесь ипотечным кредитом
Сегодня купить квартиру в ипотеку можно по двум документами, без подтверждения дохода и, иногда, даже без первоначального взноса. Однако нужно быть готовым, что в таком случае банки согласятся выдать вам кредит под высокую ставку, что обезопасить себя. Если хотите получить выгодное предложение – подготовьте максимальный пакет документов, чтобы доказать свою платежеспособность. Копия трудовой книжки, контракт с работодателем, военный билет, загранпаспорт с визами, свидетельствующий о том, что вы можете себе позволить путешествия, водительские права и документы на автомобиль или любое другое имущество – всё это сможет доказать банкам вашу состоятельность, что благоприятно скажется на кредитной ставке.
После одобрения вас как заёмщика банк будет оценивать и квартиру, которую вы решили приобрести, так как она будет являться предметом залога. Это, кстати, плюс, так как сотрудники банка тоже обязательно проверят объект на юридическую чистоту. А двойная проверка – это всегда хорошо.
Обращаться за получением ипотечного кредита лучше сразу в несколько банков, чтобы потом сравнить их предложения и выбрать наиболее подходящие. Однако нельзя бездумно подписывать все предложенные вам менеджером документы не глядя, и хоть их и будет очень много – обязательно внимательно прочитать все. Конечно крупные банки сейчас уже редко вставляют в договора условия прописанные «мелким шрифтом», но проявить бдительность будет не лишним. Вы же не хотите после оформления всех формальностей узнать, например, что право на досрочное погашение кредита вам доступно только через 15 лет регулярных платежей, правда?
Шаг 5: Сделайте глубокий вдох и выходите на сделку
Сделки по приобретению квартиры в новостройке и на вторичном рынке тоже отличается между собой, но общий порядок действий схож: нужно забронировать квартиру за собой (внести аванс), проверить квартиру и получить одобрение в банке, заключить непосредственно основной договор и зарегистрировать его в Росреестре, после чего подписать акт-приёма передачи квартиры и стать полноправным собственником.
У застройщиков формат договоров обычно уже утвержден заранее – в него просто вносятся ваши данные и номер квартиры. Всё что от вас требуется – воспользоваться советом из предыдущего пункта и внимательно прочитать все условия.
При покупке квартиры у физического лица лучше попросить составить все документы юриста или риэлтора, а затем проверить, что в нем указаны все существенные моменты, касающиеся будущей сделки: корректные данные продавца и покупателя, стоимость квартиры, её адрес и технические характеристики, а также любые дополнительные условия, о которых вы сможете договорится с продавцом (например, обязательство оставить в квартире кухонную мебель или так приглянувшуюся вам бронзовую люстру).
День сделки обычно очень волнительный и участники всегда нервничают. Чтобы всё прошло хорошо – заранее ознакомьтесь со всеми документами, которые нужно будет подписывать и убедитесь, что вам понятны все условия. Тогда не возникнет ситуации, когда вместо проведения сделки вы будете весь день обсуждать трактовку какого-нибудь малозначительного пункта.
