На рынке недвижимости всё большую популярность набирают квартиры и апартаменты, расположенные в зданиях с полным капитальным ремонтом или реконструкцией. Эксперты помогли разобраться, в чем состоит отличие капитального ремонта дома от его реконструкции, какие основные преимущества есть у подобных комплексов и стоит ли приобретать недвижимость в таких проектах.
Капитальный ремонт или реконструкция, в чем отличие?
За последний год на первичном рынке столицы значительно выросло предложение квартир и апартаментов в реконструируемых домах, а также домах с капитальным ремонтом. Но есть ли разница между этими понятиями? Несомненно.
Капитальный ремонт – это замена и восстановление строительных конструкций (за исключением несущих конструкций) и систем инженерно-технического обеспечения; усиление фундамента, несущих стен, каркасов, крыши. В свою очередь, реконструкция – это работы, связанные с изменением параметров объекта, в том числе надстройки и перестройки дома, а также замена и перепланировка несущих строительных конструкций.
Следовательно, основное отличие – степень изменения объекта недвижимости. При реконструкции меняются технико-экономические показатели, тогда как при капитальном ремонте эти показатели остаются прежними.
Для реконструкции требуется обширный перечень документации, что приводит к ряду сложностей в процессе согласования, часто подготовка документов занимает более года, а иногда – и не один год. Следует обратить внимание, что процесс реконструкции довольно сложный и дорогостоящий для застройщика, а значит, он напрямую будет влиять на конечную цену объекта недвижимости.
Капитальный ремонт для девелопера – более выгодная история, ведь разрешение на строительство получать не требуется, а процесс подготовки документов и ввод в эксплуатацию проходит значительно быстрее и проще, чем при реконструкции здания. Соответственно, цены на апартаменты и квартиры в проектах с капитальном ремонтом более привлекательны для потенциального покупателя.
Аналитика: В каких районах и по какой цене покупать?
По итогам 1 квартала 2022 года на рынке старой Москвы насчитывается более 25 проектов в зданиях с капитальным ремонтом или с полной реконструкцией. Они представлены в основном в массовом сегменте. Основная часть комплексов состоит из апартаментов – 90% от общего объема экспозиции.
Самая большая доля предложения объектов в таких домах сконцентрирована на востоке и севере Москвы (24% и 23% от общего объема соответственно). Если говорить про районы, то это Богородское и Вешняки в Восточном административном округе и Коптево в Северном административном округе. Меньше всего подобных вариантов находится на юге и юго-западе (по 3% от общего объема предложения).
Что касается отделки, то с полной отделкой предлагается 62% экспозиции, с отделкой White Box – 31%, без отделки – 7%.
Безусловно, покупателю выгоднее рассматривать приобретение квартиры или апартамента с готовой чистовой отделкой. Во-первых, можно сэкономить на ремонте – у застройщика стоимость квадратного метра отделочных работ ниже, чем в розницу. Во-вторых, стоимость отделки входит в договор (в том числе ипотечный). В-третьих, сразу после сдачи объекта в комплексе не будет шума от соседей из-за ремонтных работ. Также есть апарт-комплексы, которые предлагают помимо отделки еще и мебель.
Средняя площадь апартаментов в проектах комфорт-класса с капитальным ремонтом либо реконструкцией составляет 21 кв. м., средневзвешенная цена за квадратный метр – 288,5 тыс. руб., средний бюджет покупки составляет 5,9 млн руб.
Например, в проекте комфорт-класса New Form Аминьевское можно приобрести студию площадью 12,3 кв. м. за 3,2 млн руб. Комплекс расположен в престижном Западном административном округе Москвы, в 10 минутах пешком от новой станции метро «Аминьевская», все предложения в проекте реализуются с чистовой отделкой.
Основные преимущества
Готовые дома
Если говорить о комплексах с капитальным ремонтом либо с полной реконструкцией, то в этих проектах уже есть построенное здание, соответственно, многие застройщики предлагают покупателям сразу оформить собственность и заключить договор купли-продажи. Такие сделки можно считать максимально безопасными.
Квартирография
В проектах предусмотрена небольшая нарезка по площади (в среднем 21 кв. м.), в основном квартирография состоит из студий. Такая нарезка делает апартаменты и квартиры более доступными по цене.
Инвестиционная составляющая
Учитывая тот факт, что проекты состоят из небольших студий с доступными ценами, они будут привлекательны с инвестиционной точки зрения. Квартиру или апартамент можно приобрести как для личного проживания, так и для перепродажи или сдачи в аренду. Такие варианты прекрасно подойдут молодым семьям, студентам, пожилым людям.
Отличным выбором для инвестиции будет проект New Form Жигулевская. Комплекс расположен в Юго-Восточном административном округе в районе Кузьминки, до одноименной станции метро «Кузьминки» 10 минут пешком. В окружении комплекса есть все необходимое для комфортной жизни. Цены в проекте начинаются от 3,7 млн руб. за студию 15,7 кв. м.
Полное обновление зданий
При капитальном строительстве и полной реконструкции производится замена систем инженерно-технического обеспечения, восстановление строительных конструкций, ремонт фасада, кровли, фундамента, крыши, оконных блоков, крылец, замена лифтов, отделка жилых помещений, и мест общего пользования. По характеристикам здание ничем не будет отличаться от нового строительства.
Подводим итоги
Приобретение недвижимости в домах, в которых был произведен капитальный ремонт или реконструкция, – это в первую очередь выбор готового жилья с новыми коммуникациями и свежей отделкой. Чаще всего в таких домах располагают апарт-комплексы со студиями, что делает цену апартаментов доступной для покупателей.
