Прошедший год многих подтолкнул к приобретению загородной недвижимости. Рынок оживился по разным сегментам – скупалось и арендовалось абсолютно все, потому что люди буквально бежали из своих душных квартир на природу. Данный тренд плавно перешел в 2021 год, так как пандемия не унимается, границы за рубеж снова закрываются, а участки под ИЖС теперь можно приобрести в ипотеку. Давайте разберемся, на что обратить внимание при покупке земли, если вы планируете построить на ней дом.
Казалось бы, проверять нечего. Главное, чтобы поверхность была ровной, без ям и холмов, а форма – правильной и прямоугольной. Но не тут-то было! Нюансов много.
Статус земельного участка
В российском законодательстве различают несколько видов разрешенного использования земель. Они определяют, какой род деятельности можно вести на конкретной земле и какие объекты строить на ней.
Например, на земельном участке с видом использования «для индивидуального жилищного строительства» возможно строительство хороших добротных домов для круглогодичного проживания одной семьи. На участках «для сельскохозяйственного использования» разрешается только выращивать и/или перерабатывать сельскохозяйственную продукцию и т.д.
Таким образом, если вы планируете приобрести землю, чтобы построить на ней дом, можете выбрать участки в населенных пунктах (ИЖС), а можете остановиться на участках в дачном некоммерческом партнерстве (ДНП), либо в садоводческом-некоммерческом товариществе (СНТ). Но сразу нужно определиться, какой дом вам нужен.
ИЖС – лучший вариант для строительства капитального загородного дома. Как правило, такие участки находятся в населенных пунктах, где есть коммуникации, дороги и инфраструктура, можно прописаться. За состоянием всего этого следит администрация. Но и стоит такая земля дороже. Зато при необходимости ее не составит труда продать и по более высокой цене.
ДНП – если вам достаточно огорода и дачного домика на лето, лучше выбрать этот вариант. По стоимости он дешевле ИЖС. Хотя дом здесь можно будет построить хороший, только без возможности прописаться.
СНТ – такие участки зачастую расположены в красивых местах с хорошей экологией и более плодородной почвой для выращивания овощей и растений. Большой плюс, ценообразование. Они значительно дешевле ИЖС, но в ДНП и СНТ – все расходы по содержанию ложатся на плечи участников товарищества. Да и банки неохотно берут их в залог.
Обязательно обратите внимание на другие возможные ограничения, которые могут помешать вам в реализации планов. Среди них:
- специальные санитарно-защитные зоны и полосы;
- непосредственная близость к магистральным линиям различных трубопроводов;
- придорожные полосы и т. д.
Обо всем об этом недобросовестный продавец может умолчать, а покупателю в дальнейшем не удастся зарегистрировать право собственности на построенный дом. Более того, он будет оштрафован, а здание предпишут снести.
Подъездные пути и коммуникации
Распространенное явление, когда к участку не подведены электричество, газ, водопровод, нет скважины. Голое поле! К этому нужно быть готовым и в случае завышения цены, договариваться с продавцом о дисконте. Заранее узнайте у подрядчиков стоимость предстоящих работ в данной конкретной локации. Это поможет определиться с необходимым бюджетом и грамотно вести переговоры с собственником участка.
Если же вас заверили, что земля с подведенным электричеством и газом, нужно не только по документам, но и вживую убедиться в наличии заявленных инженерных сооружений.
Помимо коммуникаций важно понять, есть ли и в каком состоянии улично-дорожная сеть, а также подъездные дороги к участку. Могут ли они обеспечить круглосуточный и круглогодичный доступ к дому.
Не советую брать участок меньше 6 соток. В случае необходимости потом сложнее будет продавать.
Участки с газом стоят дороже, но они ликвиднее. Возвращаемся к предыдущему пункту – потом продать будет легче.
Лучшим спросом пользуются участки правильной формы, ровные, не в низине или на пригорке. Не берите угловые участки, которые еще и дорога огибает. Ликвидной недвижимость будет, если участок находится в пешей доступности от ж/д станции или остановки общественного транспорта.
Чтобы узнать побольше о поселке, можно прозвонить в несколько - минимум три - местных агентства недвижимости, представиться потенциальным клиентом и задать им одни и те же интересующие вас вопросы. Поищите видеообзоры местности, где расположен поселок, чтобы изучить окружение.
Проверка документов
Обязательно перед сделкой проверьте правоустанавливающие документы на участок и персональные данные продавца.
Необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта и выписку о переходе прав, чтобы отследить, кому и по каким сделкам земельный участок передавался, какие обременения существуют.
Проверить статус земельного участка можно в публичной кадастровой карте. Просто зайдите на сайт публичной кадастровой карты, в соответствующей строке введите кадастровый номер, после чего система отобразит требуемый участок. Сравните его форму, размер и место расположения. Если вся информация совпадает, то проблем не возникнет.
Однако не всегда участок может быть отмечен на публичной кадастровой карте. Это связано с тем, что до 2007 года использовалась другая система координат. Соответственно, участки, которые были отмежеваны до указанной даты, на карте присутствовать не будут. Тогда в местном отделе регистрационной службы либо отделении МФЦ закажите выписку на интересующий вас участок. Узнайте, кто является собственником, есть ли ограничения, обременения или аресты.
Если предыдущих сведений окажется недостаточно, закажите вынос границ земельного участка. Для этого геодезист либо кадастровый инженер выезжает и обозначает границы земельного участка. Обойдется эта процедура примерно в 4000 рублей.
Но помните, что существуют и другие нюансы – согласие супруга, уведомление муниципальных органов, доверенности и прочее. В этом вопросе вам поможет разобраться специалист.
Предложение Подмосковья
На сегодняшний день в Московской области (с учетом не только участков ИЖС, но и земель другого назначения) на продажу выставлено 31,7 тыс. объектов.
В прошлом году стоимость земли в среднем выросла на 15% благодаря ажиотажному спросу и, судя по всему, нес обирается останавливаться или падать. По прогнозам специалистов НДВ Супермаркет Недвижимости, в 2021 году цены поднимутся еще на 15-20%. Поэтому с принятием решения медлить не стоит, если планируете обзавестись загородной собственностью.
Пока средняя стоимость земельного участка в пределах 50 км от МКАД на южном и юго-восточном направлениях – 35 тыс. рублей за сотку, на северном – 55 тыс. рублей за сотку, на северо-восточном и восточном – 40 тыс. рублей за сотку, на западном, северо-западном и юго-западном – 65 тыс. рублей за сотку. Это без учета коммуникаций.
Самые дешевые направления на сегодня - Горьковское, Щелковское, Новорязанское, Каширское и Симферопольское.
Самые дорогие - Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское, Минское и Дмитровское.
