На протяжении последних четырех-пяти лет в столичном регионе активно развивается сегмент апартаментов. Если раньше девелоперы в основном строили отдельные апарт-комплексы там, где по назначению земли нельзя было возводить жилье. То сегодня все чаще апартаменты появляются в составе жилых комплексов и продаются по более привлекательной цене, нежели квартиры. Многих покупателей это настораживает. Они не понимают, чем отличается один вид недвижимости от другого, и добровольно вводятся в заблуждение, веря во все, что пишут в интернете. Давайте разберемся, что же из этого вымысел и неграмотная трактовка закона.
Для начала, чтобы представлять масштабы рынка, остановимся немного на цифрах. По данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», сегодня доля апартаментов в новостройках Москвы составляет 22-25% - это около 10 тыс. лотов в 106 проектах. То есть, каждое четвертое предложение приходится на апартаменты. Более 40% из них относятся к бизнес-классу и 28,3% - к комфорту. Причем массовый сегмент медленно, но стабильно растет с каждым годом, что говорит о наличии спроса на такое жилье. Получается, многие интересуются апартаментами, но не решаются на покупку, опасаясь в дальнейшем повышенных трат на содержание недвижимости и проблем с пропиской.
МИФ №1 – Невозможно прописаться
Это первое заблуждение, с которым часто приходится сталкиваться застройщикам при реализации апартаментов. Однако в России уже несколько лет прописку заменили на временную и постоянную регистрацию. Оба типа гарантируют гражданам одинаковые социальные права. В апартаментах возможно зарегистрироваться на 5 лет с неограниченным количеством продлений. При такой регистрации можно без особых затруднений официально трудоустроиться, отдать детей в сады и школы, поступить в учебные заведения. Кроме того, можно получить бесплатную медицинскую помощь и оформить некоторые виды документов, к примеру, заграничный паспорт. К тому же, если в комплексе есть управляющая компания, то регистрацией жителей будет заниматься именно она.
МИФ №2 – Слишком высокие налоги
Многих покупателей пугают слухи о высоких налогах на апартаменты. Считается, что именно поэтому их цена дешевле квартир на 15-20%. Однако не совсем так. Принцип налогообложения для владельцев квартир и апартаментов абсолютно одинаков. Но величина налога, действительно, выше: 0,5% от кадастровой стоимости помещения против 0,1% для жилья. Только все забывают, что налогооблагаемая база апартаментов ниже. Поэтому разница налога на аналогичные апартаменты и квартиру получается незначительной – 1,5-3 тыс. рублей в год в зависимости от класса объекта. Например, налог на квартиру в 61,7 кв. м составляет 4420 руб., на апартаменты такого же размера – 5770 руб..
МИФ №3 – Большие коммунальные платежи
Действительно, услуги ЖКХ для апартаментов рассчитываются иначе, нежели в стандартной квартире в многоквартирном жилом доме. В среднем считается, что коммунальные платежи в апартаментах обходятся на 10-15% дороже. Это происходит за счет добавления 20%-го НДС для нежилых помещений. Кроме того, сумма ежемесячного платежа зависит не только от площади недвижимости и количества зарегистрированных лиц, но и класса комплекса, того набора услуг, которые предоставляет управляющая компания, например, охрану, консьержа, видеонаблюдение. От этого можно отказаться, и выбрать более приемлемый вариант. В среднем по рынку владельцы апартаментов платят за воду, электричество и отопление на 300-600 руб. больше, что также не существенно, как и налог.
МИФ №4 – Право собственности
Даже странно, как такое заблуждение могло появиться в принципе. Любую недвижимость, которую приобретаете, вы вправе оформить в собственность на себя, на маму или другого человека. Вы можете делать с ней все, что угодно. Единственное исключение касательно апартаментов. Если при покупке квартиры общее имущество дома (места общего пользования, крыша, двор) принадлежат владельцу жилплощади и другим собственникам на правах долевой собственности. И они могут на собраниях совместно решать, как им распорядится. То у владельцев апартаментов такое право отсутствует.
МИФ №5 – Невозможно оформить ипотеку
Чистой воды заблуждение. Еще год назад одобрение по ипотеке на апартаменты можно было получить в 3-х банках. Сейчас их более 20-ти! Это Сбербанк; ВТБ; Возрождение, Промсвязьбанк, Банк Зенит. Относительно недавно начали кредитование под жилищные займы на апартаменты Альфа банк, Открытие и Связь банк. Данные финансовые учреждения выдают ипотеку на апартаменты в том же порядке и по тем же документам, что и на квартиры. Правда, процентная ставка немного выше, чем на квартиры. В основном она колеблется от 9 до 10%, в зависимости от размера первоначального взноса. Но можно найти ипотечные программы и без повышающих коэффициентов. Тем более застройщики обычно стараются создать максимально выгодные условия покупки для своих клиентов, привлекая кредитные организации к партнерству. К тому же при кредитовании апартаментов также можно привлекать созаемщиков и поручителей.
МИФ №6 – Опасность недостроя
С 1 июля 2019 года на рынке первичного жилья начали действовать новые правила возведения новостроек, которые направлены на то, чтобы максимально обезопасить дольщиков от финансовых потерь. Независимо от того, покупает человек квартиру или апартаменты в жилом комплексе, он вносит деньги не застройщику на счет, а кладет их в банк на собственный эскроу-счет, где они будут находиться до момента ввода дома в эксплуатацию и оформления первого права собственности. Если проект не удастся довести до конца, или покупатель передумает приобретать данную недвижимость, он просто заберет свои деньги обратно. Таким образом, права покупателей квартир и апартаментов защищены в равной степени.
МИФ №7 – Сложности с перепланировкой
Наоборот! В апартаментах намного больше возможностей для перепланировки и создания дизайнерских интерьеров, чем в обычных квартирах. Это связано с отсутствием множества ограничений и регламентов, которые характерны для жилых помещений. Именно поэтому апартаменты чаще всего создаются со свободными планировками. За счет того, что несущие конструкции, как правило, расположены по периметру здания, внутри можно создать любую конфигурацию.
МИФ №8 – Отсутствие социальной инфраструктуры
Действительно, по закону, застройщики не обязаны строить объекты инфраструктуры при возведении апарт-комплексов. Однако обычно для удобства будущих жильцов, они строятся в шаговой доступности от уже действующих школ и детских садов, в инфраструктурно развитом районе с хорошей транспортной доступностью. Более того, в жилых комплексах, где присутствуют и квартиры, и апартаменты, застройщики берут на себя социальную нагрузку по обеспечению микрорайона необходимым количеством учебных мест прямо во дворе проекта.
МИФ №9 – Отсутствие внутренней инфраструктуры
Под коммерческие помещения в комплексах апартаментов — точно так же, как и в жилых — обычно отводятся нижние этажи зданий с отдельными входами. Таким образом бизнес не мешает жильцам, но создаются все условия для комфортного проживания. Как правило, еще на стадии строительства девелопер старается привлечь в проект необходимых инфраструктурных операторов: аптеки, кафе, рестораны, продуктовые магазины, сервисные службы и многих других. Сегодня если проект не предлагает наличие всего необходимого внутри комплекса, он серьезно проигрывает конкурентам.
МИФ №10 – Сложно продать
Некоторые думают, что в дальнейшем не смогут продать апартаменты в связи со всеми вышеназванными слухами и мифами, которые гуляют в обществе. Не стоит этого бояться. На сегодняшний день, апартаменты отличный вариант не только для собственного проживания, но и инвестирования. Это достаточно востребованный и ликвидный продукт, который приносит 10-13% годовых, что является одним из самых высоких показателей на рынке недвижимости. Для сравнения, доходность квартир сегодня не превышает 6% в год. Как правило, их покупают только для того, чтобы сохранить деньги, но не преумножить.
