С сегодняшнего дня, 1 июля 2019 года, в России меняется схема расчетов между застройщиками и гражданами. Теперь по всем новым проектам девелоперы обязаны использовать эскроу-счета, на которых будут храниться деньги дольщиков, пока возводятся дома. А строиться они будут на кредитные или собственные средства девелопера. Что это значит для покупателей? Как может отразиться на ценах? И в каком порядке нужно действовать, чтобы приобрести квартиру?
Данный закон касается именно новых проектов и тех жилых комплексов, по которым застройщик не успел заключить более 10% договоров долевого участия и довести дома до 30% строительной готовности.
По официальным данным, сегодня в стране возводится 123,5 млн квадратных метров жилья. Из них 36,5 миллионов с 1 июля будут продаваться по новым правилам. Получается, что на прежних условиях остается реализация порядка 70% объектов! Более того. Минстрой принял решение, что степень готовности домов, которые могут не подпасть под переход на эскроу счета, будет определяться до 1 октября 2019 года. То есть, те объекты, которые по каким-либо причинам сегодня не соответствуют требованиям законодательства, в состоянии все исправить и продолжить работать, как раньше. Полный переход на эскроу-счета и проектное финансирование чиновники планируют совершить в течение двух лет. За это время процесс должны поставить на поток. Поэтому вполне вероятно, что в строительной отрасли еще многое изменится.
Итак, как теперь выглядит сделка по покупке квартиры в новостройке в рамках проектного финансирования?
- Покупатель выбирает квартиру, подписывает с застройщиком договор долевого участия, в котором отражаются основные моменты сделки: описание объекта, цена, порядок оплаты, срок передачи квартиры дольщику, гарантии от девелопера, условия компенсации и т.д.
- Договор долевого участия регистрируется в Росреестре: с участием ипотеки в течение 3 дней, без ипотеки – в течение 10 дней.
- Покупатель обращается в банк для открытия счета, на котором будет храниться вся сумма для оплаты квартиры. В случае ипотеки – покупатель вносит на счет первоначальный взнос, а банк – оставшуюся сумму. Эти деньги застройщик получит только тогда, когда введет дом в эксплуатацию и оформит право собственности на первую квартиру в этой новостройке.
- Застройщик передает в банк документы, подтверждающие, что все условия по договору с покупателем выполнены.
- Банк проверяет документы. Если все в порядке, девелопер получает доступ к деньгам.
Важно
- Эскроу-счет открывается в том же банке, который финансирует строительство. Но покупатель вправе выбрать и другой, если в нем более выгодные условия по ипотеке. Список банков, которые имеют право на открытие эскроу-счетов по ДДУ, есть на сайте Центробанка.
- В случае банкротства банка, где открываются эскроу-счета, Агентство страхования выплат гарантирует, что вернет до 10 миллионов рублей.
- Если покупатель за время строительства решил отказаться от своей покупки, он обращается в банк с заявлением вернуть его деньги, а к застройщику за расторжением договора долевого участия.
- Когда застройщик не выполняет условия договора, например, сильно затягивает строительство, сделка расторгается, а деньги возвращаются покупателю.
- Эскроу-счет открывается на 5 лет, не больше. Если застройщик не успевает за это время завершить проект, деньги возвращаются покупателю.
- Пока не решена проблема по покупателям, которые планируют воспользоваться материнским капиталом, сертификатами на улучшение жилищных условий, военной или детской льготной ипотекой. На данный момент они не могут открывать эскроу-счета. Поэтому пока им следует выбирать застройщика, который работает по старым правилам.
