В конце 2014 года был отмечен серьезный рост частных инвестиций в недвижимость. Реальная экономическая и политическая ситуация в России заставила граждан, которые хранили сбережения в банках, перевести их с депозитов в покупку квартир или торговых помещений. Понимая, что недвижимость, особенно столичная, в цене не падает, инвесторы сделали верный выбор.
Несколько лет назад ситуация была более благоприятная, в стране было еще много «свободных» денег, многие успели сделать подушку безопасности, которую грамотно использовали, а не просто сохранили. Сегодня такой выбор стоит делать более осторожно. Для многих речь идет не о запасах, а последних средствах, которые были отложены для покупки квартиры.
Для тех, кому все-таки удалось накопить небольшой капитал, сейчас вполне благоприятное время для инвестиций. Квартиру всегда можно сдать и это будут вполне приличные средства для жизни, или продать, получив с этой сделки прибыль. На рынке недвижимости существует не так много вариантов инвестирования денежных средств. Рассмотрим те из них, которые подойдут новичкам.
Покупка на стадии котлована
Один из самых распространённых способов - покупка квартиры в новостройке на стадии котлована для последующей перепродажи после ввода в эксплуатацию. После кризиса 2008 года игроки рынка недвижимости настороженно относились к покупке квартиры на этапе строительства. Сегодня все больше инвесторов выбирают именно это вариант.
Действительно, чем раньше инвестор покупает квартиру, тем выше рентабельность такого вложения. Однако из-за перемен в законодательстве и перехода девелоперов на эскроу-счета доходность подобных инвестиций упала и доля сделок с 2015 года с каждым годом только уменьшается. Если еще пять лет назад они занимали до трети от всего объема, то сегодня на них приходится всего 5-10%.
.jpg)
.jpg)
При новой схеме застройщикам невыгодно давать слишком низкие цены на старте, однако большинство проектов достраиваются по-старому и такие инвестиции могут иметь место.
Максимальную доходность можно получить при продаже квартиры до получения прав собственности, когда цена исчерпала все возможности для роста и проект в скором времени будет сдан государственной комиссии, дабы избежать дополнительных издержек на выплату налогов.
Доходность:
Сейчас вложение на этапе котлована позволяет рассчитывать на доходность 15-20%, в случае первых ДДУ − до 20-25%. При этом продать объект можно и раньше.
Например, в проекте на территории городского округа Красногорск на этапе котлована в ЖК «Красногорский» можно приобрести однокомнатную квартиру по цене 95 тыс. руб. за кв. м (корпуса 28 и 29), в этом же проекте на вторичном рынке в сданных корпусах имеются в продаже такие же лоты, но по цене уже в среднем 112 тыс. руб. за кв. м. (в диапазоне 105-120 тыс. руб.). Учитываются только квартиры без отделки, ремонта и мебели. Стоимость квадратного метра выросла на 18%.
При покупке квартиры в Москве ожидается ещё большая доходность. Так, в монолитном проекте комфорт-класса на севере Москвы ЖК «В стремлении к свету» на этапе котлована доступны однушки по цене 129 тыс. руб. за кв. м, на вторичном рынке в данной локации по преимуществу в панельном фонде представлены лоты в среднем уже по 190 тыс. руб. за кв. м. Даже при таком не совсем равнозначном сравнении жилья по его качеству выгода превышает 40%.
Риски:
Основным недостатком такого способа инвестирования средств в жилье остается риск заморозки проекта или даже банкротства девелопера. Попросту возможен сдвиг сроков ввода. Также есть риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту, например, из-за внезапно изменившееся окружение проекта – обилия новых конкурентов, строительства трассы рядом с домом и др., а также трудностей с поиском покупателей и сопряженной с этим необходимостью предоставлять на объект дисконт.
Так, важно учесть все качественные характеристики проекта, а также конкурентное окружение, чтобы правильно оценить его ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Новостройка должна находиться в востребованных у покупателей районах Москвы или городах ближнего Подмосковья, желательна и хорошая транспортная доступность объекта.
Покупка для сдачи в аренду
Второй классический способ – покупка квартиры для сдачи в аренду. Как отмечает Андрей Стригалев, директор «НДВ – Девелопмент» − доходность здесь зависит от комнатности квартиры. Однушки более востребованы на рынке и подходят большему кругу съёмщиков. Отдельно выделяются апартаменты – они дешевле аналогичных квартир примерно на 20%, а доходность у них аналогичная.
Одним из ведущих факторов, на который стоит обращать внимание при выборе подобной квартиры – хорошая транспортная доступность, которая избавит вас от долгого срока экспонирования. Другие факторы не так важны – ремонт все равно придётся делать.
Доходность:
Наиболее высоким % годового дохода обладают студии (8% и срок окупаемости 12 лет) и однокомнатные квартиры (6-7% и 14-16 лет соответственно). Апартаменты: 9-12% в год, окупаемость 11-13 лет.
Один из плюсов подобного инвестированная — ожидаемый рост арендных ставок в столице. В 2019 году средняя ставка аренды однушек в Москве выросла на 9%, в 2020 году ожидается рост на уровне 5–7%.
Доходность жилья можно повысить, если зарегистрировать индивидуальное предпринимательство и перейти на упрощенную систему налогообложения (налог на доход для физлиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП - 6%).
Риски:
Главным риском при таком инвестировании будет долгий срок экспозиции, который не позволить быстро начать окупать потраченные вложения. Или придётся прибегнуть к дисконту. По большей части это касается проектов с плохой транспортной доступностью, так как основные потребители – работающие в Москве жители из других регионов.
Формат апартаментов хоть и выгоден из-за более низкого бюджета покупки и срока окупаемости, но минусом является повышенная коммунальная плата и более высокий риск простоя. Не стоит рассматривать для инвестирования подмосковные квартиры. Да, они намного дешевле, но и востребованность их не так высока, хотя разница с московскими квартирами в арендной доходности и не такая значительная, как цена.
Перевод в нежилые помещения
Еще один способ инвестирования — это перевод недвижимости в статус нежилого помещения или же сразу покупка такового. В первом случае происходит рост стоимости уже после перевода, однако приобретаемая квартира должна находиться на первых этажах и на первой линии около оживленных транспортных и пешеходных потоков.
Одним из плюсов покупки готового помещения свободного назначения является его наибольшая доступность среди всех типов недвижимости. Их можно купить у застройщиков на первичном рынке, на вторичном у собственника или же арендовать у правительства Москвы на длительный срок, а затем выкупить на торгах. При этом должна быть возможность сдавать помещение в субаренду. Такой способ показывает даже большую маржинальность, чем покупка в собственность.
Доходность:
Доход в таком случае 2,5 раза выше, чем от аренды под жилье. Окупаемость 7-8 лет, что соответствует доходности 12,5-14% годовых. Можно найти предложения с окупаемостью даже в 6 лет (17% годовых). При этом инвестор будет получать ежемесячный доход 80-85 тыс. рублей (при ставке аренды 20 000 руб./кв. м в год)».
Риски:
Процедура перевода в последние годы усложнилась: квартира должна принадлежать собственнику, не быть в ипотеке или залоге, в ней никто не должен быть прописан, все изменения и перепланировки подлежат регистрации. Особенную проблему вызывает получение согласия двух третей собственников дома.
Какие еще варианты?
Остальные способы инвестирования более экзотичны, но имеют место быть. Это перепродажа после ремонта, посуточная субаренда и разделение квартиры на две, например – на две студии.
Перепродажа после ремонта
Многие думают, что это как с продажей подержанного авто. Можно купить квартиру, сделать шикарный ремонт и продать ее значительно дороже. При этом средства придется вложить довольно значительные. В идеале делать все своими силами или с бригадой очень хорошо знакомых подрядчиков. Иначе, ремонт может сильно затянуться, а затраты на материалы будут весьма значительными. Можно сделать обычный косметический ремонт и превратить старую «бабушкину» квартиру в стильную студию.
Многие, покупая квартиры ориентируются на локацию, инфраструктуру вокруг, и зачастую им не важна «начинка», они хотят сделать все на свой вкус. В таком случае все силы и средства, вложенные в ремонт не будут иметь значения. Дизайн вообще вещь субъективная, поэтому тут придется не только продумать стиль квартиры, но и найти идеального покупателя.
Доходность:
Прибыльность при перепродаже после ремонта зависит от объема вложений и масштаба и может достигать 10–20%. При этом важен спрос на подобное жильё в локации, его транспортная доступность.
Риски:
Низкая ликвидность, небольшая доходность, необходимость больших вложений (стоимость объекта и ремонта). Этот способ может подойти Вам, если в Вашем распоряжении есть свой дизайнер и хорошая ремонтная бригада, иначе потери нервов могут превысить доход.
Посуточная субаренда
Посуточная субаренда требует минимальных вложений и куда более выгодна, чем помесячная, так как прибыль может примерно наполовину превышать затраты. Однако что-то кроме студий и однушек в данном случае вряд ли подойдёт – срок экспозиции вряд ли позволит окупить аренду. Сложно найти и согласных на это собственников, а также такое жилье требует регулярной уборки и контроля.
Доходность:
Доходность в таком случае может достигать 100% при условии постоянной востребованности посуточного жилья и его отличной локации.
Риски:
Из рисков главным образом выступает простой жилья, который может привести даже к убыткам, а также возможная порча имущества, которую придётся компенсировать изначальному собственнику.
Раздел квартиры на студии
Этот вариант подходит очень энергичным инвесторам, у которых много свободного времени и крепкие нервы, потому что сопряжен с лишней головной болью. Вам понадобится построить дополнительные стены, установить недостающую сантехнику, переоборудовать электрику для новой кухни, учесть наличие окон и обеспечить максимальную жилплощадь для каждой студии.
Доходность:
Срок окупаемости для каждой студии уменьшится. Для сравнения − студии обладают наиболее высокими 8% годового дохода и сроком окупаемости в 12 лет, в случае однокомнатных квартир это 6-7% и 14-16 лет соответственно.
Риски:
Сложнее найти арендаторов, чем для однокомнатной квартиры, также стоит быть готовым к удвоению коммунальных платежей.
Представленные варианты разделяются по объёму первоначально требуемых инвестиций, чем их больше – шире и круг вариантов. Наименее трудозатратным будет инвестирование для перепродажи или сдача в аренду.
Для рядового инвестора более привычен будет формат именно жилой, а не коммерческой недвижимости, в таком случае более простым будет поиск арендатора или покупателя. В крайнем случае такой актив можно и оставить себе, улучшив свои жилищные условия.
Если позволяет первоначальный бюджет – стоит отдать предпочтение квартире или апартаментам на раннем этапе именно в пределах Москвы, это актуально как для сдачи в аренду, так и при перепродаже. Тем более, риски недостроя или долгостроя в столице значительно ниже, этому способствует переход на проектную схему финансирования, ведь уже более 70% квартир в Москве на этапе котлована продаётся именно по такой схеме, в Новой Москве – 65%.
Бюджет покупки однокомнатных апартаментов в Москве составляет от 2,5 млн в ЖК «Алтай», а квартиры – от 4 млн в ЖК «Сказочный лес». В обоих случаях отделка уже выполнена, что позволит не тратить время на ремонт, а быстро начать получать арендную плату.
