Начало 2020 года ознаменовалось увеличением доли малогабаритного жилья в структуре предложения на рынке Московского региона – его доля составила 9% против привычного 1%. Сергей Ковров, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости» связывает данный факт с выходом в реализацию апартаментов сразу в нескольких разноформатных комплексах – в проектах реконструкции старого жилого фонда, комплексах бизнес-класса и масштабных объектах комфорт-класса.
Микро-студии в апарт-комплексах гостиничного типа
Ещё в третьем квартале 2019 года выход сразу двух проектов MySpace с малоформатными студиями (на Дегунинской и на Фрезерной), представляющих собой реконструкцию старого фонда (так называемых «гостинок»), всколыхнул рынок недвижимости и заставил специалистов всерьез обсуждать тему малогабаритного жилья, чему в некоторой степени способствовало снижение средней площади продаваемых квартир – от 12 кв.м, кухни – от 3 кв.м.
Такие дома встречаются во многих столичных районах старой застройки, а их история берет своё начало ещё от советских домов гостиничного типа, которые строились c 1960-x годов для сотрудников предприятий. Жилье в них представляло собой нечто среднее между общежитием и стандартной квартирой. На этаже обычно располагалось от 10 до 40 квартир.
В начале 2020 года вышло ещё несколько похожих проектов. Например, ЖК «Дегунин» − 10-этажный дом в САО Москвы. В нем предусмотрены небольшие номера от 9,5 кв. м с одной или двумя комнатами. Максимальный метраж составляет 28 кв. м. Все санузлы совмещенные, балконы не предусмотрены. Апартаменты передаются в собственность с чистовой отделкой. Минимальная заявленная стоимость в 1,98 млн. руб. (9,5 кв. м.).
Чуть дешевле можно приобрести студии в МФК «Созвездие» , где площади от 20,9 кв. м реализуются всего за 1,8 млн руб. Новостройка расположена в зеленом районе города Королев, в 9 км от МКАД в сторону Ярославского шоссе. В 10 минутах находится ж/д станция «Болшево», обеспечивающая удобное сообщение с Москвой. В наличии представлены апартаменты студийного формата с функциональными планировками и возможностью объединения нескольких площадей.
Студии в новых проектах бизнес-класса
В новом жилом фонде малогабаритные квартиры представлены в современных комплексах апартаментов. Как правило, это квартиры-студии с кухней, совмещённой с жилой комнатой, площадью от 12 кв. м.
Например, в начале 2020 года на рынок вышло два таких проекта бизнес-класса – это ЖК «MainStreet» недалеко от метро Кунцевская и ЖК «Мята» на 1-й Магистральной улице в Хорошевском районе.
ЖК «MainStreet» представляет собой концептуальный квартал от ГК «Основа» на перекрестке Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Покупателю доступно 43 типа планировочных решений. Средняя цена по проекту составляет 170 тыс. руб. Студии и однокомнатные апартаменты доступны от 28 кв. м за 6,2 млн руб. Все варианты выполняются без отделки. Предусмотрен подземный паркинг на 230 машиномест.
ЖК «Мята» – это 22-этажный дом на 520 апартаментов от ГК МИЦ. Планировки предлагаются от студий площадью 25 кв. м до двухкомнатных вариантов. Номера можно объединять. Студию возможно приобрести от 4,8 млн руб., однокомнатный лот от 6,2 млн руб.
Студии в проектах комфорт-класса
Достоинства покупки малоформатного жилья в крупных комплексах комфорт-класса – это наличие постоянной прописки, полноценной социальной и торговой инфраструктуры, а также сниженными по сравнению с апартаментами коммунальными платежами.
Однако разброс цен по микроквартирам довольно ощутим – практически 4-кратная разница. Например, в старых границах Москвы самые дешевые и дорогие лоты представлены апартаментами - от 1,98 млн руб. в ЖК Дегунин до 7,3 млн руб. в ЖК Йес Технопарк.
Тем не менее, покупатели могут обратить внимание на компактные студии в новых проектах комфорт-класса. Например, в ЖК «В стремлении к свету» на северо-востоке Москвы девелопер предусмотрел не менее 480 квартир камерного формата, которые доступны от 3,6 млн руб. А в ЖК «Волжский парк» предлагаются студии от 4,6 млн руб. за 21,7 квадратных метров.
В Московской области разброс цен менее значителен. Самые доступные микроквартиры представлены в ЖК «Гармония Парк» – к примеру, студия площадью 16,97 кв. м реализуется за 1,3 млн руб. Это современный комплекс комфорт-класса, расположенный в одном из самых зеленых районов Подмосковья - городе Лыткарино, всего в 8 км от МКАД. Проект предусматривает строительство 6 корпусов высотой 17 этажей с подземной частью, в которой запроектирован паркинг и кладовые помещения. На территории уже есть готовая муниципальная школа, а в будущем в шаговой доступности построят два детских сада. Рядом с новостройкой есть стадион, магазины, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения.
Самые дорогие лоты Подмосковья представлены в ЖК «Жулебино Парк» – за 3,5 млн. покупатель получает студию размером 19,8 кв. м рядом с метро Котельники. В Новой Москве малоразмерное жильё находится на чуть более высоком ценовом уровне − в проектах ГК ПИК − Бунинские луга (3,6 млн руб.) и Саларьево Парк (3,9 млн руб.).
В заключение…
Для рынков Московского региона предложение жилья микроформата площадью до 20 кв. м невелико – до 4%. В пределах Москвы в старых границах за год доля такого предложения не изменилась и составила 1,4%, в Новой Москве она незначительно снизилась на 0,2 п.п. и составила 3%, а для Подмосковья выросла на 1 п.п. до 4%.
Однако рост предложения студий площадью от 20 до 30 кв. м становится объективным процессом трансформации предложения и спроса в условиях стагнации доходов населения, роста цен на новостройки и не такому очевидному на этом фоне увеличению доступности ипотечного кредита.
