Красногорск – один из самых быстроразвивающихся городов Подмосковья, что обусловлено масштабным строительством и притоком жителей из других городов России, в том числе из Москвы.
Город находится в 22 км от центра столицы и всего в 2 км от МКАД, и примыкает к столице на северо-западе. Население составляет свыше 300 тыс. человек. Красногорск – зеленый и красивый город с современными микрорайонами, вокруг которых много парков и скверов. При этом жители бережно относятся и к своей истории, здесь сохранились старинные дворянские усадьбы, церкви, а в центре можно увидеть здания конца XIX века.
История города берет свое начало от жилищного кооператива Красная Горка, созданного рабочими и железнодорожниками Павшина. Красногорским называли образованный при заводе поселковый совет, а потом и сам новый район. Завод стал центром будущего города, именно вокруг него стали появляться жилые кварталы.
Сегодня город Красногорск является административным центром Московской области, в Мякининской пойме находится Дом Правительства МО и здание Московского областного суда.
Расположение
Расположение Красногорска достаточно выгодное − на престижном северо-западном направлении, с хорошей транспортной доступностью. Добираться из Красногорска в Москву комфортнее всего по железной дороге «Москва-Рига», чему способствуют 6 станций МЦД-2 «Нахабино-Подольск» (Павшино, Пенягино, Красногорская, Опалиха, Аникеевка и Нахабино) или по Арбатско-Покровской линии метро, так как в городе расположена станция Мякинино.
Транспорт
Основной транспортной магистралью Красногорска является Волоколамское шоссе, которое пролегает через весь город. Южную часть города пересекает федеральная трасса М9. Также есть автодорога, ведущая из Красногорска в Митино. Некогда непростая ситуация, связанная с заторами на главных городских магистралях, постепенно улучшается со строительством развязок. В этом году также планируется масштабный ремонт более 34 км автодорог в Красногорске.
Через город проходят электропоезда Рижского направления. Отправиться в Москву можно со станций: «Аникеевка», «Опалиха», «Красногорская», «Павшино», которые расположены в черте города или со станции «Нахабино» в одноименном поселке.
Добраться из Красногорска до Москвы можно и на автобусе или маршрутке. Стоимость проезда варьируется от 35 до 80 рублей в зависимости от тарифов перевозчика и дальности маршрута.
Один из самых дешевых способов добраться до города, дойти пешком до станции метро «Мякинино», которая находится возле международного выставочного центра «Крокус Экспо». Северо-восточная часть Красногорска граничит с московским районом Митино, правда идти около получаса между лесом и промзоной.
Еще один комфортный способ передвижения - вышеупомянутый МЦД. Удобный, современный вид городского транспорта. Новые поезда, новые маршруты и новые станции. Линии МЦД связали 57 станций, с 19 из которых можно сразу пересесть на метро и Московское центральное кольцо. В будущем количество пересадок увеличат до 27. Поезда курсируют с интервалом 5-6 минут в часы пик.
Инфраструктура
Инфраструктура находится на высоком уровне. Здесь хорошо развита сфера торговли и обслуживания, непосредственно в городе и совсем рядом работают крупные торговые центры, такие как «Ашан», «Леруа Мерлен», «Твой дом», «Июнь», «Клен», «Солнечный рай», «Нахабино», «Крокус-Сити Молл». Кроме того, жители могут провести время в самых разнообразных кафе и ресторанах или купить продукты в отличных сетевых супермаркетах: Мираторг, Утконос, Оливье.
В городе есть множество районных поликлиник, центров стоматологии, открыты четыре больницы, станции скорой медпомощи. В поселке Новом расположен 3-й Центральный военный клинический госпиталь им. Вишневского.
В Красногорске около 70 образовательных учреждений, в том числе 32 дошкольных учреждения и 25 средних школ. Для малышей открыты художественная и музыкальные школы, 8 библиотек, Центр развития творчества детей и юношества. Среднее специальное образование можно получить в колледже, техникуме или медицинском училище, а высшее образование – в престижных вузах. Самые известные: филиал Академии народного хозяйства при Правительстве РФ и филиал Московской финансово-промышленной академии.
Здесь нет недостатка в культурно-развлекательных объектах, особенно для занятий спортом: в городе есть стадионы, ледовые арены, трассы для лыжного спорта, работает первый в России и крупнейший в Европе крытый круглогодичный горнолыжный комплекс «Снежком», открыта собственная школа верховой езды, теннисные корты и многое другое. На берегу Москва-реки открыт для посетителей яхт-клуб «Крокус Сити».
Вдоль престижных Новорижского и Волоколамского шоссе, притягательных для загородной жизни во все времена, расположены сохранившиеся многочисленные усадьбы: Архангельское, Знаменское-Губайлово, Николо-Урюпино, Петрово-Дальнее и пр.
В поселке Архангельское открыт Музей старинных автомобилей и техники, известный на всю страну.
Предложение
На текущий момент предложение первичной недвижимости в Красногорском округе самое масштабное по суммарной цене объектов, а также самое дорогое среди всех районов Московской области – экспонируется около 4,5 тыс. квартир по средней цене 110 тыс. руб. за кв. м., что на 20% превышает среднеобластной показатель. По количеству и площади представленных квартир округ отстаёт только от Балашихи.
Всего реализуется 24 проекта в 108 корпусах, при этом предложение географически сильно неоднородно − на сам город Красногорск приходится только 43% по средней цене 120 тыс. руб. за кв. м, 25% - на Путилково. Ещё 14% возводится в пос. Нахабино на границе с Истринским округом, где расположено наиболее доступное жильё – порядка 80 тыс. руб. за кв.м. Самые дорогие лоты сконцентрированы в пос. Отрадное, который примыкает к московскому Митино. Здесь за метр в среднем придётся отдать уже 125 тыс. руб.
Все реализуемые проекты относятся к жилью комфорт класса. Чуть более половины квартир выполнено с отделкой.
По стадии готовности больше всего корпусов находится в стадии монтажа этажей – 42%, тогда как на этапе котлована реализуется 30% всех лотов, ещё 19% находится на стадии отделки. Сданные корпуса занимают всего 10% рынка, что говорит о высокой динамике строительства и продаж.
Средний бюджет покупки квартиры составляет 5,6 млн. руб., диапазон цен варьирует от 68 до 228 тыс. руб. за кв. м.
Большую часть рынка (42%) составляют квартиры площадью от 30 до 50 кв. м, чуть менее популярная категория – лоты от 50 до 70 кв. м, на которую приходится 34% лотов. Доля малогабаритных квартиры площадью до 30 кв. м. не превышает 8%.
Дешёвых предложений до 3 млн. в Красногорске относительно немного – всего 5% рынка. Для сравнения – в Балашихе и Одинцово таких лотов 18%. Самая многочисленная категория – квартиры от 3 до 5 млн. (42%), ещё 29% относится к категории от 5 до 7 млн.
В Красногорске покупателю доступно множество современных и разнообразных проектов на любой уровень достатка. Экспонируются как достаточно бюджетные объекты без отделки в удалении от Москвы, так и масштабные комплексы с отделкой недалеко от стаций метро, что в сумме обуславливает цены на уровне ЖК Новой Москвы.
Самые доступные квартиры на первичном рынке Красногорска расположены в малоэтажных проектах комплексной микрорайонной застройки, таком как ЖК «Красногорский» от компании ГРАД в пос. Нахабино − современный семейный микрорайон с собственной инфраструктурой в живописном месте всего в 14 км от МКАД. Месторасположение проекта удачное − рядом нет промышленных производств, всего в 300 м протекает река, в 800 м находится лесной массив. Доехать до новостройки можно по Волоколамскому и Новорижскому шоссе, или же на комфортных поездах по МЦД-2, ведь проект расположен всего в 1 км от станции, но в удалении от трасс. Покупателям предлагается большой выбор квартир самых современных планировочных решений. Так, студия 25 кв. м. обойдется всего в 2,75 млн. руб. Здесь же и минимальная цена за метр – «трешка» 80 метров идёт от 69 тыс. руб. Высота потолков – 2,8 м. Проект пользуется популярностью − по результатам 2019 года он занимает второе место по объёму реализованных квартир во всём округе.
Среди других доступных проектов малоэтажной комплексной застройки можно отметить ЖК Новая Рига и ЖК «Малина» от Гранель. ЖК «Новая Рига» расположен по Ильинскому шоссе уже на границе округа, недалеко от Рублёвки, а ЖК «Малина» строится в пос. Нахабино, неподалеку от вышеупомянутого мкр. Красногорский. В обоих проектах средние цены находятся на уровне 85 тыс.
К той же категории доступного, но при этом комфортного среднетаежного жилья комплексной микрорайонной застройки относится проект от ГК ПИК ЖК «Ильинские луга», расположенный в пос. Ильинское-Усово по Новорижскому шоссе, где все квартиры выполнены с отделкой по средней цене 100 тыс. руб. за кв. м.
Самые дорогие лоты закономерно представлены в проектах вблизи метро, выполненные с чистовой отделкой. Так, в ЖК «Митино Парк» от ПИК, который строится в пешей доступности от метро Митино на границе Москвы – все квартиры представлены с отделкой, 4-х комнатные продаются по 18 млн. руб, средневзвешенная цена по проекту в целом сопоставима с московскими ЖК − 170 тыс. руб.
К одним из самых дорогих относится одновременно и самый продаваемый проект 2019 года − ЖК «Большое Путилково» от ГК Самолёт. Средние цены здесь находятся на уровне 120 тыс. руб., за лоты с отделкой – 130 тыс. Несмотря на менее удачное месторасположение, чем у «Митино Парк» − рядом с МКАД и далеко от метро, за счёт привлекательных для такой локации цен, это самый масштабный объект в продаже и самый популярный среди покупателей в 2019 году.
Ещё один проект высокого ценового сегмента, но уже другой концепции − ЖК «Микрогород в лесу», расположенный в пос. Отрадное по Пятницкому шоссе в 2,5 км от станции метро. Готовые к проживанию квартиры с отделкой, но без мебели выставлены здесь в среднем по 130 тыс. руб. за кв. м.
Также есть множество масштабных проектов в городской черте Красногорска, далеко от метро (ЖК «Парковые аллеи», ЖК «Изумрудные холмы», ЖК «Брусчатый поселок» и ЖК «Гранд Хиллс»). Данные комплексы будут интересны тем новосёлам, которые рассчитывают получить весь набор привычной городской инфраструктуры, при этом заплатив всего 100-120 тыс. руб. за кв. м. Сюда же можно отнести и проект повышенной комфортности, с авторской архитектурой, собственной торговой инфраструктурой и улучшенными планировками ЖК «Миниполис Серебрица» от Сити-XXI в пос. Опалиха. Средние цены на квартиры без отделки составляют 115 тыс. руб. за кв. м.
Спрос
На протяжении последних трех лет Красногорский городской округ занимает стабильное 2 место по количеству совершенных сделок среди ближайших к Москве городов-спутников, уступая лишь Ленинскому округу. За последний год объем спроса составил 9,3 тыс. договоров, что на 8% больше по сравнению с 2018 годом, однако на 15% меньше, чем в 2017. Также по итогам 2019 г. на округ пришлось около 13% сделок от общего спроса по Московской области. В среднем в месяц заключалось 770 сделок.
Более половины спроса в 2019 году пришлось всего на четыре проекта: жилые комплексы «Большое Путилково», «Красногорский», «Отрада Комфорт» и «Изумрудные холмы». В ЖК «Большое Путилково» заключалась каждая пятая сделка в округе, в ЖК «Красногорский» – каждая седьмая.
В 2019 году на спрос в пределах городской черты Красногорска пришлось 38% сделок, по 20% на Путилково и Нахабино. В Отрадном зафиксировано 12% договоров.
Строительство и реализация жилых проектов в Красногорске и его сателлитах происходит в условиях жесткой конкуренции между застройщиками. Особенно это касается ближайших к столице территорий с наилучшей транспортной доступностью.
Впрочем, самые высокие средние цены по Подмосковью не отпугивают покупателей. Исторически сложившаяся престижность локации, хорошая экологическая ситуация, наличие метро и МЦД – все это является ключевыми факторами, которые позволяют застройщикам реализовывать успешные проекты самого разного профиля.
На большем удалении от Москвы, где конкуренция ниже и есть выбор свободных площадок, хорошо себя показывают микрорайонные проекты бюджетного, но комфортного малоэтажного жилья по соседству с лесом, в пределах 80-100 тыс. руб., доступные более широкому кругу потребителей. Здесь также представлен и формат таунхаусов.
