Локация при выборе жилья продолжает играть важную роль, будь то покупка жилья для себя или инвестиция. Попросили аналитиков и риелторов выделить районы Москвы, где в 2025 году может быть выгодно купить квартиру.

Рынок жилья, в том числе столичный, в 2025 году продолжает находиться под влиянием высоких ставок. С одной стороны, многие на этом фоне отложили покупку и спрос просел. С другой стороны, цены на жилье (как на первичном, так и вторичном рынке) практически перестали расти. В такой ситуации возникает вопрос, стоит ли вообще совершать сделки с жильем и где его покупать.

Покупать или не покупать

Высокие ставки сами по себе отвечают на вопрос, стоит или не стоит покупать, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Вы или можете купить жилье без ипотеки (или с прицелом на ее очень быстрое погашение), или не можете. Брать кредит на 20+ лет по ставкам 29% и выше и гасить его «по графику», переплатив банку сумму за пять — семь цены квартиры, вряд ли имеет смысл», — рассуждает Алексей Попов.

В то же время текущая ценовая ситуация благоприятна для покупателей, считает аналитик. «Цены стабильны. Покупателю с серьезными намерениями и возможностью быстро выйти на сделку готовы скорректировать цену вниз, объем предложения сейчас достаточно большой, в том числе в недавно сданных новостройках и с выполненной отделкой», — пояснил он.

Похожую точку зрения высказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Высокая ключевая ставка привела к торможению цен в новостройках классов комфорт и бизнес на фоне ощутимого оттока клиентов. В результате покупатели получили возможность приобретать современное жилье по сравнительно невысоким ценам, главным образом — за счет дисконтных акций», — говорит Руслан Сырцов.

По его словам, дорогая рыночная ипотека практически нивелирует эти преимущества. Субсидированные кредиты также снижают ликвидность жилья, так как ведут к его существенному удорожанию. «Однако клиенты могут использовать альтернативные инструменты: семейную ипотеку, различные виды рассрочки и отсроченные платежи, трейд-ин. Пользуясь этими механизмами, можно приобрести квартиру в новостройке с серьезной выгодой», — считает управляющий директор компании «Метриум».

Если речь идет о покупке или расширении жилья в связи с увеличением семьи, то, во-первых, это шанс получить семейную ипотеку, добавила основатель компании «Бест-Новострой» и платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова. «Программа сейчас является чуть ли не единственной возможностью сформировать относительно доступный ежемесячный платеж по ипотеке», — отметила эксперт.

Во-вторых, нужно взвесить, что семье нужнее: более просторная квартира, например, в Новой Москве или Подмосковье или важно жить в небольшой квартире в Старой Москве. Исходя из этого определиться с районом, добавила Ирина Доброхотова.

Рассмотрим районы, в которых покупка жилья, по мнению экспертов, может быть выгодна в 2025 году.

Как отбирали районы

К перспективным районам аналитики отнесли локации, в которых цены на жилье сейчас ниже средних значений по Москве, но имеют потенциал к росту. Также они оценивали наличие готовящихся к открытию или недавно запущенных станций метро. Среди факторов, которые могут повысить привлекательность вложений в недвижимость, эксперты также назвали программы реновации и реорганизации промзон. Кроме того, к таким районам аналитики отнесли локации с дефицитным предложением

Районы, где строится метро

Транспортная инфраструктура (строительство метро, МЦД) в развитии районов и рынка жилья по-прежнему остается ключевым фактором. В этой связи к перспективным локациям в 2025 году эксперты относят районы Москвы, где планируется открытие новых станций. «Если выбирать покупку квартиры комфорт-класса, то на первый план выходит удобная доступность станции метро и более низкий уровень цен. В 2025 году интересными станут районы Новой Москвы, в которых в ближайшем будущем будут открыты станции метро», — говорит исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

По ее словам, это районы по ветке от Коммунарки до Троицка, которая пройдет через районы масштабной застройки в Десеновском и Троицке. «На сегодняшний день цены в этих локациях еще не перегреты, поэтому можно купить жилье с перспективой роста на 15–20% через два-три года», — отметила Татьяна Подкидышева.

Еще один район, привлекательность недвижимости которого может повысить метро, — Гольяново, где строится одноименная станция. «Появление поземки улучшит транспортную доступность этого крупного спального района с исходно невысокими по столичным меркам ценами — около 288 тыс. руб. за 1 кв. м, а также повысить привлекательность недвижимости», — указал Алексей Попов.

Удаленные районы рядом с МЦД

Привлекательными для покупки жилья в 2025 году будут районы рядом с Московскими центральными диаметрами (МЦД). Среди них эксперты называют Зеленоград, Северный, Щербинку и Перово. По данным ЦИАН, в феврале средняя цена 1 кв. м в Зеленограде составляет 226 тыс. руб., в Щербинке — 190 тыс. руб., в Перово — 274 тыс. руб., в Северном — 281 тыс. руб.

«Реализация проекта реконструкции сети электричек имеет отложенный эффект. Запуск движения в 2019 и 2023 годах, когда были открыты D1+D2 и D3+D4 соответственно, почти не сказался на ценах, так как не были доведены до конца его другие важные составляющие — строительство всех пересадочных узлов, переход на тактовое расписание и современный подвижной состав», — пояснил Алексей Попов. «Почти все перечисленное планируется к реализации в 2025–2026 годах, и тогда целый ряд городских территорий окажутся обладателями качественно иной транспортной доступности», — указал он.

Районы с самым доступным жильем

Тем, у кого бюджет ограничен, аналитики рекомендуют обратить внимание на районы с недорогим жильем. По данным аналитиков «Домклик» Сбербанка, в пределах Старой Москвы самое недорогое жилье в новостройках в феврале предлагается в районах Некрасовка (218 тыс. руб. за 1 кв. м) и Крюково (221,5 тыс. руб. за 1 кв. м). «Обращает на себя внимание и стабильность цен в этих локациях: за 2024 год в Некрасовке они выросли всего на 6,6%, а в Крюково снизились на 4%», — рассказали аналитики «Домклик».

По их данным, в пределах Новой Москвы самые недорогие новостройки предлагаются в поселениях Новофедоровское и Десеновское — 164 тыс. и 172 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. Что касается вторичного жилья, то самая недорогая готовая недвижимость в феврале предлагается также в районе Некрасовка — около 195,5 тыс. руб. за 1 кв. м. К таким локациям также относится Косино-Ухтомский (220 тыс. руб. за 1 кв. м), Ивановское (222 тыс. руб.) и Бирюлево Восточное (228,5 тыс. руб.). «Некрасовка оказалась лидером и по снижению цен за год (–6%)», — добавили в «Домклик».

Жилье под сдачу для офисных сотрудников

Среди локаций для покупки жилья под сдачу эксперты отмечают районы рядом с крупнейшими бизнес-кластерами — Беговой, Савеловский и Аэропорт. По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м в них составляет 424 тыс., 472 тыс.и 385 тыс. руб., а средние ставки аренды однокомнатной квартиры варьируются от 65 тыс. до 104 тыс. руб.

«Масштабы удаленной занятости по сравнению с началом 2020-х годов резко сократились. Компаниям вновь потребовались крупные офисные площади. Один из самых динамично развивающихся офисных деловых районов формируется в районе начала Ленинградского проспекта. Концепция «снять квартиру рядом с офисом» остается востребованной и сейчас», — пояснил Алексей Попов. «Достижимый уровень ставок аренды в таких кварталах (рядом с крупными бизнес-центрами) — обычно на 10–15% выше, чем в схожих районах, но с меньшим уровнем локального спроса», — добавил он.

Формирующийся премиум

Потенциальным покупателям более дорогого жилья аналитики рекомендуют обратить внимание на формирующиеся премиальные локации — Нагатинский полуостров (ЮАО) и район Преображенское (ВАО). По словам Руслана Сырцова, на этих территориях создаются центры притяжения — рекреационные кластеры с развлекательными и торговыми комплексами, местами для занятий спортом, зелеными зонами с ландшафтным дизайном.

«В ближайшие годы здесь появится еще много знаковых объектов, так что цены на жилье обязательно будут расти быстрее рынка. Причем подорожают не только новостройки премиум-класса, но и проекты других сегментов, так как масштабное обновление затрагивает все местные ЖК», — указал он. По данным «Метриума», средняя цена в районе Нагатинского полуострова в феврале составляет 511,1 тыс. руб., в районе Преображенское — 467,5 тыс. руб.

Районы с пятиэтажками под снос

Перспективными для покупки жилья в 2025 году могут стать районы, где еще осталось предложение пятиэтажек, подпавших под реновацию. «С точки зрения финансовых вложений почти беспроигрышным вариантом является покупка квартиры в пятиэтажке на окраинах, в том числе в Новой Москве. В нем получится еще и выиграть за счет переезда в локацию с лучшим местоположением», — отметил Алексей Попов. Недостаток такого варианта — небольшой выбор квартир, особенно среди пятиэтажек первой и второй волны сноса, добавил он. По данным ЦИАН, сейчас больше всего квартир в пятиэтажках под снос в Кузьминках (41 лот), Зюзино (35 лотов) и Преображенское (27 лотов).

Из локаций Старой Москвы сейчас активно начинают развиваться районы, в которых идет реновация и КРТ, в частности, это районы ВАО — Перово, Соколиная Гора, Сокольники, добавила Татьяна Подкидышева. «В плане квартир бизнес-класса будут интересны районы САО — Головинский, Войковский и Коптево, в которых активно происходит реновация и идет застройка новым жильем», — уточнила она.

Кроме того, район Соколиная Гора еще является локацией с самым быстрым ростом цен — почти 18% за прошлый год, указал Руслан Сырцов. По данным «Метриума», сейчас средняя цена 1 кв. м в новостройках в локации составляет 371,3 тыс. руб. В то же время цены здесь все еще остаются привлекательными — на 12% меньше, чем в среднем по Восточному округу. «В районе находится знаменитый Измайловский парк, ведется комплексное развитие территории. Это означает, что со временем цены здесь могут стать одними из наиболее высоких на востоке столицы», — пояснил представитель компании.

Районы с дефицитом новостроек

Среди привлекательных для покупки жилья эксперты также выделяют районы с дефицитом новостроек, особенно при дальнейшей перепродаже такого жилья. «В районе, где возводится множество корпусов, попытка перепродать квартиру столкнется с конкуренцией со стороны застройщика и вторичного рынка. На рынок одновременно выйдет и множество инвестиционных квартир, и объемы от застройщиков», — пояснила Ирина Доброхотова. «Говорить о прибыли в такой ситуации сложно», — отметила она.

В районах, где объем предложения минимальный или отсутствует, а существующий жилой фонд старый, можно говорить о сложившемся спросе, есть возможность избежать конкуренции, продолжила глава «Бест-Новостроя». Например, в 21 районе Москвы на начало года вообще нет новостроек. К примеру, жилье от застройщика отсутствует в Братееве, Зябликове, Орехове-Борисове Северном. С полным списком можно ознакомиться здесь.

«Выход новых проектов в локации способен вызвать интерес у покупателей, если сам район является привлекательным, а конкретная новостройка сочетает привлекательную цену и интересные параметры — близость к метро, хорошую инфраструктуру, интересные функциональные планировки», — уточнила Ирина Доброхотова.

Источник: РБК

Выбор города или региона

РБК: растущие и доступные районы Москвы