РБК: эксперт НДВ рассказала, как выгодно купить жилье без льготной ипотеки

Чтобы поддержать спрос,  застройщики сегодня предлагают рассрочки, скидки и различные варианты  ипотечных программ. В то же время из-за вводимых ЦБ ограничений  воспользоваться ими становится сложнее.

В условиях, когда  рыночные ставки уже превысили 25%, а льготная ипотека стала недоступной  для большинства заемщиков, столичные застройщики стали активнее  предлагать альтернативные механизмы. Широкое распространение получили  разные варианты рассрочек, ипотечные программы от застройщика, а скидки  стали массовым явлением.

Вместе с экспертами рассказываем подробнее об этих вариантах покупки строящегося жилья.

Семейная по сниженной ставке

Основным инструментом  продаж на рынке новостроек сейчас остается семейная ипотека под 6%. На нее приходится половина  сделок в массовом сегменте. В то же время сами банки ужесточают  требования по выдаче семейной ипотеки — повышают первоначальный взнос,  вводят комиссии.

Одновременно  застройщики предлагают собственные ипотечные программы —  субсидированные, траншевые, с использованием аккредитива. На такие программы приходится четверть выданных ипотечных  кредитов. В то же время застройщики уже не могут так активно внедрять  новые ипотечные продукты из-за мер регулирования ЦБ. Давление  оказывает рост ключевой ставки — субсидировать такие программы  становится дороже.

Рассмотрим доступные на сегодня варианты таких программ.

Ипотечные программы от застройщика

1. Сниженная ставка на определенный срок

Застройщики  предлагают покупателям новостроек собственные субсидированные программы  на определенный срок — два-три года. Обычно это время строительства  жилого комплекса. На это время покупатель получает низкую ставку  (например, 8%), а после истечения льготного периода ставка должна  повыситься до рыночной. Оформляется такая ипотека с расчетом на то, что  покупатель сможет ее рефинансировать по более низкой ставке, чем есть  сейчас, пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга  компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.

Однако пока снижения  ипотечных ставок не ожидается из-за высокого уровня ключевой ставки  Банка России. На заседании 25 октября ЦБ не только поднял ключевую  ставку до рекордных 21%, но и повысил прогноз по ней на 2025–2026 годы.  Согласно обновленным данным, ключевая с 28 октября до конца 2024 года  составит в среднем 21–21,3%. В 2025 году ее значение снизится, но лишь  до 17–20%, в 2026-м — до 12–13%, в 2027-м — до 7,5–8,5%. В прошлой  версии прогноза (выпущена в июле) предусматривался диапазон 14–16% на  2025 год и 10–11% на 2026-й.

2. Траншевая ипотека

Еще один вариант, который сегодня распространен на рынке новостроек, — траншевая ипотека, или «ипотека за рубль».

Траншевая ипотека — это  кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику  производится банком частями (траншами), чаще всего двумя. Первый транш  обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия  (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию. Причем  первый транш может быть символическим, например 100 руб., а платеж в  месяц — 1 руб. С внесением второго транша покупатель начинает платить  деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных  размеров.

3. Ипотека с аккредитивом

Еще один продукт, который встречается на рынке новостроек, — ипотека с аккредитивом.

Ипотека с аккредитивом  подразумевает, что часть средств размещается не на эскроу-счете, а на  аккредитиве. За счет этого банк получает дополнительную доходность,  часть которой предоставляет покупателю новостроек в виде скидки по  ипотеке на время строительства.

Однако ЦБ ипотеку с  аккредитивом, как и другие виды субсидированных ипотек, относит к  рискованным. Например, аккредитив в отличие от эскроу-счета не  застрахован. В случае отзыва лицензии у банка покупатель не сможет  вернуть часть средств, которая размещалась на аккредитиве.

Среди  минусов таких ипотечных предложений от застройщиков — завышение цены  квартиры. «Все программы субсидирования, которые предлагают застройщики,  увеличивают общую стоимость квартиры в среднем на 18–20%», —  предупредила Елена Чегодаева.

4. Ипотека без первого взноса

На  рынке новостроек можно встретить ипотеку без первого взноса. Обычно такой инструмент действует у определенных застройщиков в коллаборации с определенными банками. Однако из-за высоких требований ЦБ к первому  взносу таких предложений на рынке немного.

Новостройка в рассрочку

После  отмены льготной ипотеки широкое распространение получили рассрочки.  Сейчас на рынке новостроек есть множество вариаций таких программ — с  выплатой процентов и без, на короткий и длительный срок. «После отмены  льготной ипотеки застройщики запустили программы длительной рассрочки.  Если раньше рассрочка распространялась в основном на 6–12 месяцев до  окончания срока строительства, то сегодня она может быть на два года и  больше», — рассказала «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Есть  комбинированные варианты. Например, заемщик может взять рассрочку,  которую он затем переведет в ипотеку в расчете на снижение рыночных  ставок по истечении срока рассрочки, добавила эксперт.

Скидка на квартиру

По оценкам компании  «НДВ Супермаркет Недвижимости», если до отмены льготной ипотеки доля  новостроек со скидками варьировалась от 45% до 56%, то осенью этого года  показатель вырос до 64%. Оставшаяся часть напрямую не идет со скидками,  но снижение цены можно согласовать в офисе продаж застройщика. Средний  размер скидки составляет 8–9%, но может достигать и 30–40%.

Трейд-ин не в тренде

«Трейд-ин в настоящее  время не пользуется популярностью, поскольку реализация своей вторичной  недвижимости в счет покупки квартиры в новостройке осуществляется  достаточно долго, поэтому в приоритете остаются ипотечные программы», —  пояснили в «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Источник: РБК

Фото: Oleg Elkov / Shutterstock / FOTODOM