РБК: глава «НДВ-Групп» Александр Хрусталев рассказал о будущем рынка недвижимости

Рынок новостроек с  отменой льготной ипотеки проходит непростой период. Глава «НДВ-Групп»  Александр Хрусталев — о том, как рынок переживет кризис, сколько он  продлится и чем опасно субсидирование ставки по ипотеке застройщиками

— Александр  Анатольевич, сейчас идет много разговоров о возможных банкротствах  застройщиков, в том числе ключевых игроков. Как вы считаете, насколько  вероятен такой сценарий?

— По моему мнению, сегодня больше  половины застройщиков в стране находятся в непростом положении. Но  смотреть на текущую ситуацию надо комплексно. Давайте скажем правду,  важно видеть, понимать ее объективно: наша экономика проходит сложную  стадию. Во-первых, высокая ключевая ставка, которая влияет на все  отрасли. При такой ставке экономика проектов не работает. Сейчас кредиты  на строительство выдаются под 30%. Соответственно, происходит снижение и  кредитования, и потребления. Во-вторых, в отрасли явный дефицит кадров.  Одновременно действуют санкции, происходит импортозамещение. Хотя мы с  этим неплохо справляемся.

Застройщики и девелоперы попали в  мышеловку, которую выстроили для себя сами вместе с банками. Банки  выдавали застройщикам кредиты с низкой долей собственных средств, где в  качестве аргумента были компетенции и бренд. Но бренд без денег — ничто.

В то же время отрасль  окончательно перешла на проектное финансирование, в ней появился крупный  игрок — банк. Для защиты интересов людей это хорошо. Но у банка теперь  сотни строительных площадок, которые нужно финансировать, а тех продаж,  которые были с льготной ипотекой, уже нет.

— На ваш взгляд, почему возникла такая ситуация?

—  Проблема появилась на рынке три-четыре года назад, когда придумали  субсидированную ставку от застройщика на основе льготной ипотеки. Когда  девелоперы стали предлагать ипотеку под 0,1%, 0,01%, возвращая деньги  банку в виде кешбэка. А квартира по такой ставке стала стоить на 30–40%  дороже. Но потребителю было вообще не важно, сколько стоит квартира,  потому что его платеж по ипотеке даже при завышенной цене был 15 тыс.  руб., а не 40 тыс. руб. По факту люди покупали платеж. И застройщики  стали массово запускать субсидированные ставки, потому что без этого  продажи не шли. В результате всех подсадили на эти «стероиды». По нашим  оценкам, доля субсидированных программ от застройщиков в объемах продаж  на рынке новостроек Москвы доходила до 70%.

На этом фоне начали  расти цены. За время действия льготной ипотеки с 2020 года цены на  новостройки выросли в Москве в среднем до 78%. Все это разогнало  инфляцию — начался рост цен на арматуру, электричество, бензин, оплату  труда. Глава ЦБ об этом говорила, она била в колокола, но тогда эту  ситуацию сразу не додавили. Вот из-за чего возникла проблема.

— Но массовая льготная ипотека завершена, ЦБ вводит ограничения для таких схем…

—  Субсидирование — это как качки на стероидах: вроде бы красивые, но сил  нет. И сейчас, когда надо пробежать свою стометровку, застройщики не  могут. Поэтому некоторые компании сдуются с бешеной скоростью.

По  моему мнению, нужно на законодательном уровне запретить субсидированную  ипотеку. Нельзя, чтобы стройка шла на таком допинге, разгоняя спрос и  цены. Без таких программ не было бы такой экспансии, компании не строили  бы столько, не открывали бы сотни филиалов, не покупали бы столько  площадок. Все думали, что субсидирование будет вечно. А сейчас пришло  время за все это платить — но новостройки уже не будут покупать в  прежних масштабах. По нашим данным, в этом году спрос в Москве упал на  57%. Падение сохранится.

— Как застройщики будут вести себя в такой ситуации?

—  Застройщикам надо однозначно сокращать раздутые расходы — дорогие офисы  продаж, маркетинг, который занимает до 15% в себестоимости. Чтобы  продать товар, не надо вкладывать столько денег.

Во многие  девелоперские компании, можно сказать, проникли хайповщики и  «инфоцыгане», которые рисовали красивые картинки и обещали все это  продать, но никто не считал цифры. Есть примеры, когда квартиры с  отделкой сотнями метров продавались по стоимости 8 тыс. руб. за 1 кв. м,  когда рыночная стоимость отделки уже была 35 тыс. руб. Сейчас будет  большая трансформация, пересмотр всех издержек. Компании уже начали  очистку.

— Сколько времени понадобится, чтобы преодолеть кризис?

—  Думаю, дна мы достигнем быстро — это будет апрель—май следующего года.  Весной застройщики активно будут пытаться спасти свои компании,  перекредитовываться. Это уже происходит. На трансформацию рынка может  уйти год-два. Скорее всего, банки будут менять одних застройщиков на  других или достраивать сами. Сегодня уже есть так называемые  квазибанковские девелоперы. У крупных банков есть строительные  управления.

— Прогнозируете ли вы появление новых обманутых дольщиков?

—  На мой взгляд, люди не пострадают, дома достроят. Банкам будет помогать  ЦБ, правительство, возможно, будет банк-оператор. Доля государства в  экономике увеличится. Не исключаю, что появятся компании с приставкой  «рос», «гос».

— К каким последствиям еще это может привести?

—  Когда корабль тонет, выкидывается все ненужное. Я считаю, что большие  компании, у которых есть площадки, будут заниматься их распродажей.  Застройщики, которые окажутся в красной зоне, зафиксируют убытки. Будут  слияния, будут появляться финансово-инвестиционные группы, меняться  директора компаний. Думаю, через два года у половины акционеров капитал  уменьшиться или обнулится либо они перестанут быть акционерами.  Сохранится снижение спроса, потому что ипотеку по таким ставкам брать не  будут. Люди продолжат держать деньги на депозитах.

— Какие меры могли бы помочь рынку?

—  В первую очередь, экономика должна быть здоровой, она должна расти на  естественном спросе. Поэтому нужно прекращать любое субсидирование.  Застройщик может субсидировать ставки по ипотеке, только если он строит  на свои деньги.

В то же время для экономики важно сохранить  застройщиков как предпринимательский класс. Только рыночные механизмы и  конкуренция могут быть эффективными. Сейчас ЦБ с банками все это будет  пересчитывать. Но этот раздутый пузырь будет очень долго и больно  сдуваться.

— Александр Анатольевич, ваша компания давно на рынке, вы прошли через все кризисы. С какими запросами к вам сегодня обращаются?

—  Мы работаем со своими партнерами, занимаемся оптимизацией проектов,  сокращением издержек. В последнее время много обращений от застройщиков,  что делать с купленными участками. Иногда мы советуем продать площадки,  чтобы не уйти в минус. Проводим экспертизу маркетинга, продаж.

Действительно,  у нас есть серьезные компетенции, мы прошли не один кризис, я лично  вовлечен в процесс. Есть сильная команда с новыми возможностями, есть  наработанные практические антикризисные методы, в том числе для крупных  застройщиков. Опыт компании НДВ — это более 25 лет стабильной и  эффективной работы. Мы понимаем, что нет единого рецепта для преодоления  кризиса, есть совершенно разные инструменты, в каждом случае нужен  индивидуальный подход.

В целом застройщикам сейчас важно  выстраивать взаимоотношения с банками. Только делать это честно, без  воздушных замков и розовых очков. Ситуация требует неординарных действий  и нестандартных решений. И надо подходить к этой проблеме не на хайпе, а  спокойно, принимать взвешенные, обдуманные решения, выстраивать  грамотные стратегии. Мы все должны пройти оздоровление — и застройщики, и  банки, и ЦБ, и законодатели.

Источник: РБК

Фото: «НДВ Супермаркет Недвижимости»