Московский комсомолец: эксперт НДВ назвала последствия отмены льготной ипотеки

В начале осени в России резко упала доступность нового жилья. У многих  застройщиков рухнули продажи. Причем не только в московском  макрорегионе, но и во всех регионах страны. По мнению экспертов,  неприятный для потенциальных покупателей  и строителей тренд  сформировали три фактора: завершение льготной ипотеки с 1 июля,  существенное ужесточение условий по семейной программе и курс ЦБ на  повышение ключевой ставки, от которого зависит стоимость рыночных  кредитов. 

Напомним, в 2020 году была запущена льготная ипотека, которая была  призвана поддержать в пандемию граждан, желающих улучшить жилищные  условия, и строительную отрасль в целом. Эпидемия короновируса прошла, а  выгодная для застройщиков и банкиров программа осталась. В результате  аналитики зафиксировали парад рекордов в финансовой сфере.  

«За прошедший 2023 год зафиксированы самые высокие показатели по  количеству выданных ипотечных кредитов с момента запуска льготной  ипотеки в 2020 году. Сумма ипотечных жилищных кредитов составила 7,7  трлн руб., из которых почти половина (3,3 трлн руб.) приходилась на  новостройки», – сообщила «МК» исполнительный директор компании «НДВ  Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

По словам эксперта, доля льготной ипотеки составляла более 80% в  структуре выдачи. Кредиты по низкой ставке, доступные любому заемщику  старше 18 лет с российским паспортом, стимулировали потребителей активно  покупать недвижимость для улучшения жилищных условий или в качестве  инвестиций и сохранения своих накоплений.

«За время действия льготной ипотеки цены выросли практически в два  раза: в Старой Москве – на 93,5%, в Новой Москве – на 77%, в Московской  области – на 91%. Если на рынке Старой Москвы в 2020 году средняя  однокомнатная квартира стоила 9-9,5 млн руб., то сегодня ее цена  варьируется в пределах 16-20 млн руб. Говорить о доступности жилья при  таком уровне цен не приходится», – говорит Подкидышева.

Как следствие, доля льготной ипотеки за время ее действия с 2020 по  2024 год выросла на 18%, с 60% до 78% – эта нагрузка легла на  государство, которое стало расплачиваться с банками за покупателей  жилья.

Однако после отмены льготной ипотеки, а также ужесточения условий по  семейной ипотечной программе объем выдачи кредитов на квартиры в  новостройках упал буквально за один месяц на 75% по России и на 73% – в  Московском регионе.

Причем возможности семейной ипотеки также небезграничны, – заметила  аналитик: «На семейную ипотеку существуют определенные государством  лимиты, завершение которых в крупных банках приведет к еще более  системному кризису на рынке. Так, например, стало известно, что в  Сбербанке средства, выделенные на ее реализацию, уже исчерпались.А на  него приходится почти 60% выдач на ипотечном рынке. Лимиты подходят к  концу и в других крупных банках, поэтому условия данной программы в  ближайшее время будут пересматриваться», – уверена Подкидышева.

Недоступные жилищные ссуды на «перегретом» по ценам первичном рынке  предсказуемо привели к существенному падению продаж.  «В целом по  Московской агломерации они уменьшились в июле на 40% и на 28% в августе.  В сентябре тенденция к снижению продолжилась. И по предварительным  оценкам объем продаж может сократиться на 20% относительно августа.  Наибольшее снижение покупательской активности мы наблюдаем в сегменте  массового жилья, где с 2020 года основным способом приобретения  недвижимости была именно льготная ипотека», – подчеркивает эксперт.

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», показатели по массовому  сегменту в Старой Москве упали за год на 62%, в Новой Москве и  Московской области, последняя из которых представлена в основном жильем  комфорт-класса, – на 56% и 62% соответственно.  

В итоге, рост ставок по ипотеке привел к ощутимому падению продаж   как на первичном, так и на вторичном рынках. В Московской агломерации за  год оно составило 57% при снижении доли ипотеки на 15%. 

«Низкий покупательский спрос заметно сократил доходы застройщиков: по  сравнению с активным августом 2023 года они уменьшились на 46%. Для  реабилитации рынка понадобятся комплексные меры поддержки, среди которых  могут быть и собственные субсидированные ставки, совокупные программы  одновременно длительной рассрочки и ипотеки. По возможности рассрочка на  первоначальный взнос с использованием материнского капитала», –  уточняет Подкидышева.

Однако, по словам эксперта, рассрочка не станет «спасательный кругом»  для застройщиков: она замедляет наполнение эскроу-счетов и выполнение  плана продаж. Тем более, что в массовом сегменте она работает менее  эффективно и может применяться только в высокобюджетных проектах. 

«В нынешних реалиях для застройщиков, к сожалению, нет универсального  «лекарства». Каждому конкретному случаю необходим свой индивидуальный  план действий. Тщательный аудит коммерческого отдела, разбор механизмов  ценообразования, пересмотр маркетинговой стратегии, анализ конкурентов и  внутренних бизнес-процессов помогут найти решения проблем и точки  дальнейшего роста», – говорит эксперт.

Источник: Московский комсомолец

Фото: Freepik