Как правильно и неправильно брать ипотеку

На что можно рассчитывать потенциальным ипотечным заёмщикам? Какие «подводные камни» рискуют обернуться отказом в кредите, и как их избежать?

Советы будущим заёмщикам от ведущего специалиста департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Антона Носовича.

«Квадратъ»: Могут ли потенциальному заёмщику отказать в кредите из-за ошибок в заполнении анкеты?

Антон Носович: Если будут ошибки, анкету могут возвратить на доработку и (или) уточнение. Но возможен и отказ в кредитовании, так происходит в 15-20% случаев.

Например, в анкете явные ошибки в написании ФИО, паспортных данных, адреса места жительства. Тогда банк может посчитать, что потенциальный заемщик плохо владеет русским языком, и отказать в заявке.

Ошибки в названии компании-работодателя, должности, сфере деятельности, юридическом адресе, номере рабочего телефона тоже не в плюс заёмщику. В этом случае банк, прежде всего, отмечает несоответствие предоставленной информации и реальных данных.

Бывают и «смысловые» ошибки с самыми неприятными последствиями. Например, претендент на ипотеку решает указать в анкете данные о работе по совместительству, а впоследствии оказывается, что получаемый по совместительству доход никак не может быть учтён из-за проблем с его подтверждением. В результате в ипотеке отказывают.

Или, например, потенциальный заёмщик указывает, что живет с неработающей супругой и двумя детьми в съёмной трёхкомнатной квартире. Сомневаясь в платежеспособности клиента (трое иждивенцев, расходы по аренде жилья…), банк отказывает в кредите. А фактическая ситуация оказывается совсем другой: квартира не съемная, а бесплатно предоставлена работодателем, супруга не безработная, а находится в декретном отпуске, один из детей уже совершеннолетний (иждивенцем считаться не может). Но решение об отказе уже принято, ничего не поделаешь.

«Квадратъ»: Насколько сильно отказы в ипотеке одними банками влияют на решение других банков выдать или не выдать кредит?

Антон Носович: Если один банк отказал в кредите, не факт, что аналогичное решение примут и в других. Если заёмщик уверен, что у него всё в порядке с трудоустройством и кредитной историей, стоит обращаться в другие банки.

«Квадратъ»: Можно ли получить скидку по ипотечной ставке, если обратиться в банк через ипотечного брокера?

Антон Носович: Действительно, клиент, работающий с ипотечным брокером, может претендовать на уменьшение ставки по ипотеке. Скажем, клиентам «НДВ-Недвижимость» банки предоставляют скидку в 0,5% .

«Квадратъ»: Считается, что банки отказывают в ипотеке, если придётся платить ежемесячно более 50% доходов. Как ведёт себя эта планка сейчас?

Антон Носович: Планка по-прежнему держится на уровне 50%. Некоторые банки готовы одобрить кредит с платежом до 60% от средневзвешенного ежемесячного чистого дохода заёмщика.

Однако в Сбербанке России применяется другой подход – с доходом в 100 000 руб. в месяц допускается платить по кредиту до 85000 – 90 000 руб. в месяц. По сути, оставшаяся у заёмщика сумма может не превышать прожиточный минимум.

«Квадратъ»: Насколько существенным фактором для положительного решения об ипотеке является подтверждение доходов по справке «2-НДФЛ»?

Антон Носович: В последние два года банки стали лояльнее к заёмщикам. Наблюдается тенденция рассмотрения заявок с подтверждением дохода справкой по форме банка на условиях, практически равных тем, при которых доход необходимо подтверждать по 2-НДФЛ.

«Квадратъ»: Часто ли банки обращают внимание на стаж заёмщика на последнем месте работы?

Антон Носович: Да, это по-прежнему важный фактор для банков. Многие банки выдвигают в качестве условия стаж на последнем месте работы в полгода. Однако ряд крупных кредитных организаций, например, ВТБ 24, Промсвязьбанк готовы рассмотреть заявки потенциальных заёмщиков со стажем от четырёх месяцев. В ряде банков могут успешно рассмотреть заявки даже со стажем в три месяца. Но желательно, чтобы в трудовом договоре не был прописан испытательный срок. Если потенциальный заёмщик оформлен на последнем месте работы по трудовой книжке с записью о переводе, то минимальный стаж может составлять всего месяц.

Если говорить об ипотечных программах по двум документам, то возможен стаж на последнем месте работы от одного дня.

«Квадратъ»: Действительно ли большинство банков не одобряют ипотеку, если к моменту полной выплаты кредита возраст заёмщика будет превышать пенсионный?

Антон Носович: Да, в кредитных организациях существуют подобные ограничения, связанные с возрастом заёмщика. Обычно банки требуют погасить кредит до наступления 65-летнего возраста.

«Квадратъ»: Какова минимальная сумма ипотечного кредита в Москве и Подмосковье?

Антон Носович: В последнее время наблюдается тенденция увеличения минимальной суммы кредита. В среднем, ипотеку можно взять минимум на 500 000 руб., в некоторых банках – на 1 500 000 руб.

«Квадратъ»: Может ли банк изменить условия ипотечного кредита по заявлению заёмщика, если через определённый срок после заключения договора снижает ставки или как-то по-иному улучшает условия кредитования?

Антон Носович: Теоретически может, но закон этого не предусматривает. Соответственно, это не входит в обязанности банка, поэтому в подобных просьбах финансовая организация, как правило, отказывает клиентам. Исключением может быть ситуация, когда банк понимает, что в случае отказа заёмщик может перекредитоваться или рефинансироваться в другом банке.

«Квадратъ»: Насколько сложно рефинансировать ипотечный кредит, если появляются предложения других банков на более выгодных условиях?

Антон Носович: Это не сложно, достаточно соблюсти ряд стандартных условий: обслуживать кредит не менее шести месяцев, не иметь просрочек. Но следует иметь в виду дополнительные расходы: придётся заново заключать договоры страхования и оценивать объект залога.

«Квадратъ»: Многие банки запрещают сдавать ипотечную квартиру, однако, как говорят, на деле никто ничего не проверяет. Это правда?

Антон Носович: Действительно, на деле банки не проверяют подобный факт. Хотя это может произойти, если клиент начал задерживать выплаты по кредиту.

Источник: http://topkvadrat.ru