Элита в кредит

Ипотека на рынке высокобюджетной недвижимости набирает обороты, —  сходятся во мнении эксперты. Ее доля за год выросла в два раза и  составила около 20%, — подсчитали аналитики Point Estate.

Когда брать в долг выгодно

Спрос на ипотечные кредиты на элитном рынке стимулируют низкие ставки  – от 6% годовых, и не только. «Даже несмотря на незначительный рост  ставок во второй половине 2018 года по ипотечным кредитам на 0,5-1  процентный пункт, покупателям элитной недвижимости все равно выгоднее  взять ипотеку, чем забирать средства из бизнеса, так как доходность по  ним будет выше», — объясняет Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate.

В отличие от потребительского кредита и займа на развитие бизнеса,  ставки по ипотеке сегодня заметно ниже.  «А значит, — рассуждает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group,  — привлечение банковских денег под залог квартиры – самый экономичный  вариант сохранения оборотных средств в собственном бизнесе».  Впрочем,  положительная динамика по ипотеке в «элите» наблюдается лишь на  первичном рынке жилой недвижимости. «Число сделок на вторичке  по-прежнему можно пересчитать по пальцам», — отмечает эксперт. Причина  пассивности элитных покупателей в этом сегменте в плане привлечения  ипотечного кредитования — в широкой линейке специальных ипотечных  продуктов на рынке нового жилья,  которые банки разрабатывают вместе с  застройщиками. «Для наших клиентов, которые хорошо умеют считать деньги,  чуть более привлекательные условия кредитования, пусть даже в 0,5% —  аргумент в пользу первички», — подчеркивает Аверьянов.

Единственное отличие таких займов от стандарт- и комфорт-сегментов, по словам Ирины Тумановой, руководителя отдела ипотеки и кредитов «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»,  в том, что такие клиенты, как правило, берут кредит на короткий срок, в  среднем на 3-5 лет, при достаточно большом первоначальном взносе (от  20%). Что вместе с тем, ведет к сокращению издержек на переплатах банку.  А, кроме того, отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», для ряда покупателей ипотека может быть выгодна еще и тем, что вместо  единовременной выплаты большого объема средств есть возможность дробить  платежи и получить более длительный период выплат, чем, например, при  рассрочке, которая также весьма популярна с сегменте жилья высокого  ценового уровня. Кроме того, ипотека дает возможность приобрести  премиальное жилье большей площади или в проекте более высокого уровня,  не накапливая средства, а используя имеющиеся как первоначальный взнос с  последующей выплатой оставшихся средств.

Словом, ипотека в сегменте жилой недвижимости элитного и премиум классов  имеет смысл, хотя ключевую роль в общем объеме продаж не играет,  уточняют эксперты. По мнению Дианы Гурусововой, руководителя отдела партнерских продаж и банковских инструментов Группы ПСН, в элитном сегменте квартиры в ипотеку приобретают пока крайне редко, а  вот в премиум-классе покупка недвижимости в кредит – частое явление.   «Например, в премиальном ЖК I’M за 2018 год доля сделок с ипотекой  составила порядка 50%», — подсчитывает эксперт. В жилом комплексе  «Садовые Кварталы» в октябре 2018 года доля ипотечных сделок достигла  почти 40%, а за аналогичный период прошлого года эта цифра была всего  21%.  «Несмотря на незначительную пока долю в элите (порядка 10%),  ипотека все равно является одним из востребованных инструментов. И  клиентоориентированные девелоперы должны это учитывать при реализации  своих проектов», — добавляет Сибренков.

Ставки сделаны

Надо отдать должное банкам, — за последний год ставки по ипотеке в  нашей стране стали действительно привлекательными для покупателей жилой  недвижимости. Лимит выдаваемых денежных средств повысился с 30 до 60  млн. руб. Упростился и подход банков к выдаче кредитов. При этом,  процентные ставки для элитных покупателей точно такие же, как и в  комфорт-классе.

«Банковскому сектору интересен элитный рынок. Им без разницы  кредитовать на 1 млн. рублей или 100 млн. рублей, главное, чтобы заемщик  доказал свою платежеспособность», — говорит Туманова.  «Для элитного  покупателя и банки, и условия будут такие же, как в массовом сегменте.  Варьироваться они могут в зависимости от объекта», — поддерживает  эксперта Ирина Калинина.  Так, в ЖК «Реномэ» ипотеку предлагают оформить  сразу 16 банков. А в новом ЖК «Дом на Тишинке» от компании Донстрой,  ипотечный кредит можно оформить только в одном банке (ВТБ).

Ставки начинаются от 6%. При этом основные условия кредитования здесь  не отличаются от остальных сегментов. В новом премиальном комплексе  апартаментов RED7, который ГК «Основа» возводит в центре Москвы, на  пересечении проспекта Академика Сахарова и Садового кольца, тоже  действует сразу несколько ипотечных программ от ВТБ, банка «Открытие»,  «Возрождение» и «Газпром», — перечисляет Сибренков. Минимальная ставка  по программам этих банков —  9,3% годовых в рублях.

К ограничениям ипотечного кредитования для покупателей  высокобюджетной недвижимости эксперт из ГК «Основа» относит порог  максимальной суммы кредита, которая составляет порядка 50-60 млн руб.  При покупке более дорогой квартиры одобрить кредит будет сложнее. Этот  процесс может потребовать дополнительного времени на согласование.

У фрилансеров и людей творческих профессий, которые живут на  гонорарах, пассивных доходах от инвестиционных вложений или сдачи жилья в  аренду, и невсегда могут подтвердить свой доход с помощью справки по  форме 2-НДФЛ, тоже могут возникнуть некоторые сложности при одобрении  ипотечного кредита. Но и для таких категорий заемщиков многие банки  сегодня запускают специальные ипотечные программы, с упрощенной  процедурой получения кредита, предусматривающей подтверждение  дополнительного дохода другими способами. Для клиентов с  неподтвержденными доходами некоторые банки предлагают ипотечную  программу по двум документам, но с ограничением максимальной суммы  кредита до 20 млн. рублей.

Между тем, по мнению Михаила Гущина, директора департамента маркетинга Группы «ИНТЕКО», рыночная ситуация в нашей стране стимулирует рост интереса элитных  покупателей к ипотеке. «Конечно, в условиях экономической стагнации рост  цен на рынке новостроек по мере повышения готовности объекта сократился  как, впрочем, и доходность вложений в других отраслях. Но инвестиции в  недвижимость по-прежнему подкупают стабильностью, прозрачностью и  перспективой роста. Рынок недвижимости не первый раз переживает период  стагнации, но за ним неизменно наблюдается рост», — прогнозирует  эксперт.

Источник: Home Hunter