Дзен. Строительный мир: В России хотят построить целый остров. Насколько реален этот проект.
Этот многомиллиардный проект вызвал неоднозначную реакцию. К его реализации намерены приступить уже в 2026 году. Некоторые не верят в воплощение этой задумки. Другие полагают, что с учетом озвученных затрат объект рискует превратиться в долгострой. Однако, по мнению ряда наблюдателей, данная инициатива является вполне перспективной и может привлечь немало инвесторов.
Речь идет о строительстве искусственного острова у берегов Сочи (50 га), на котором предусмотрено возведение жилых и коммерческих объектов, в том числе с целью привлечения туристов. Мы писали об этой концепции в одной из предыдущих статей (см. ссылку в конце публикации). О том, насколько реален проект и какова его актуальность, «Строительному миру» рассказали эксперты рынка недвижимости и туристической отрасли.
— Действительно ли данный проект можно назвать актуальным?
Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
— На сегодняшний день на первичном рынке Сочи в реализации находится 24 проекта общей площадью 273,2 тыс. кв. м и 6 тыс. лотов. Многие из них относятся к бизнес и премиум-классам. Средневзвешенная цена квадратного метра составляет 680 тыс. руб. при цене от 8 до 688,6 млн руб. Несмотря на то, что уровень цен в локации Сочи находится на предельно высоком уровне, интерес к данной локации как у инвесторов, так и у покупателей сохраняется.
Никита Курносов, Независимый консультант гостиничных и туристических проектов:
— Популярность отелей и курортной недвижимости на побережье Сочи в последние годы существенно увеличилась. Свою роль сыграли как запрет на авиасообщение с другими популярными дестинациями на Черном море (прежде всего Крым и Анапа), так и развитие туристической инфраструктуры, создающее предпосылки для всесезонного отдыха. Если принять во внимание, что рано или поздно авиасообщение восстановится, то сразу же появляется ряд районов, обладающих туристическим потенциалом на фоне недоинвестированности в последние годы (Геленджик, Анапа, Туапсинский район и др.), то есть локация Сочи не является уникальной (как в случае Гонконга и Сингапура, где существующий дефицит земли приводит к появлению подобных проектов).
Александра Белоус, Председатель правления СРО АСО ПОСО (Москва):
— Проект строительства искусственного острова напротив Мацестинского виадука выглядит весьма актуальным, учитывая стабильный рост популярности Сочи как туристического направления. Город привлекает миллионы туристов ежегодно, и создание уникальной инфраструктуры, включающей гостиничные комплексы, спортивные и культурные зоны, может стать новым драйвером для привлечения гостей, особенно в премиальном сегменте.
— Привлекателен ли проект для инвесторов?
Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
— Возможно, на текущий момент это не самый привлекательный проект. Но в будущем он, безусловно, может быть интересен инвесторам. Особенно с точки зрения развития внутреннего туризма.
Александра Белоус, Председатель правления СРО АСО ПОСО (Москва):
— Инвестиционная привлекательность проекта очевидна благодаря его масштабности, расположению в одном из самых популярных курортов России и акценту на многофункциональность. Гостиничные комплексы, апартаменты и развлекательные зоны создают возможности для диверсификации доходов. Однако успех будет зависеть от детальной проработки финансовой модели, сроков окупаемости и государственной поддержки.
— Данная инициатива не первая, похожие концепции существовали и раньше, но не были осуществлены. Поэтому, если говорить о реализации (к строительству обещают приступить уже в 2026 г.), насколько реален анонсированный проект?
Никита Курносов, Независимый консультант гостиничных и туристических проектов:
— Скорее нет, чем да, так как сопоставимые проекты (прежде всего в ОАЭ) реализуются в гораздо более благоприятных условиях. Например, в Сочи принципиально другой рельеф прибрежной части Черного моря, гидрология и климат, характеризующийся большим количеством штормов, поэтому следует учесть и несопоставимо более высокие затраты на инженерную защиту по сравнению с проектами, реализованными в других странах (так, например, глубина Персидского залива в прибрежных зонах Дубая редко превышает 8-10 м и характеризуется пологим уклоном в отличие от побережья в районе Сочи). Также не стоит забывать и капиталоемкость подобных проектов. В настоящее время в России ключевая ставка составляет 21%, которая является «запретительной» для большей части проектов, связанными с гостиничной недвижимостью, поэтому без государственного субсидирования реализация данного проекта на сегодняшний день практически невозможна.
Александра Белоус, Председатель правления СРО АСО ПОСО (Москва):
— Реализация подобных проектов требует значительных инвестиций и тщательной подготовки. В прошлом похожие инициативы сталкивались с трудностями из-за экологических ограничений, недостаточного финансирования или отсутствия согласованности с местными властями. Однако при наличии четкого плана, поддержки государства и соблюдения экологических норм данный проект имеет шансы на успешное воплощение.
— Если сравнить представленный проект со схожими реализованными инициативами в других странах, что моно сказать о последних? Насколько они оказались успешными?
Никита Курносов, Независимый консультант гостиничных и туристических проектов:
— Если говорить о схожих инициативах в других странах, то прежде всего вспоминаются Архипелаги «Мир» и комплекс «Пальмовых островов» в ОАЭ, при этом относительно успешным можно назвать только проект в Пальма Джумейре (в то время как «Мир» не смог спасти даже бум на рынке недвижимости ОАЭ).
Также можно упомянуть Марина в Лимассоле — пример проекта с качественной реализацией, для которого уже на старте были серьезные предпосылки. В данном случае удачный микс из курортной жилой и коммерческой недвижимости дополнился важным для Кипра УТП — яхтенный порт, способный принимать большие «лодки», служащий катализатором развития экономики и привлекающий целевую аудиторию. В российском проекте пока рано говорить о концепции, но большая часть ключевых типов аттракторов уже присутствует в Сочи в том или ином виде и девелоперу еще предстоит сложная работа по наполнению новой территории точками притяжения.
Намывные территории существуют в Гонконге и Сингапуре, городах занимающих верхние строчки в рейтингах с самой дорогой недвижимостью. Подобный способ увеличить площадь застройки становится довольно распространенным инструментом в руках девелоперов когда стоимость недвижимости превышает $20 тыс. за квадратный метр. Даже учитывая бум на рынке недвижимости Сочи в последние годы, до таких показателей и емкости рынка крупнейших деловых центров азиатского региона Сочи еще далеко.
Александра Белоус, Председатель правления СРО АСО ПОСО (Москва):
— Примеры из других стран, такие как искусственные острова в Дубае или на Мальдивах, показали высокий уровень успешности при условии грамотного планирования и маркетинга. Например, проект в Пальма Джумейре стал символом инновационного подхода к градостроительству. Этот остров привлек огромное количество инвестиций, стал популярным туристическим направлением и укрепил экономику региона за счет элитной недвижимости и гостиничного бизнеса.
Другой пример — искусственные острова в Сингапуре, где проекты были направлены на расширение территории для промышленности, жилья и рекреационных зон. Эти инициативы оказались успешными благодаря строгому контролю за экологическими последствиями и интеграции островов в общую инфраструктуру города.
Но не все проекты такого масштаба достигают поставленных целей. Например, некоторые инициативы в Китае столкнулись с проблемами из-за недостаточного спроса на недвижимость или экологических ограничений. Это подчеркивает важность тщательной оценки экономической целесообразности и потенциального воздействия на окружающую среду. Для России важно учитывать этот опыт и адаптировать его к местным условиям.
Источник: Дзен