«Девелопера обвешали различными "хочу"» ч.1
В редакции «Газеты.Ru» закончилась онлайн-конференция с главой компании «НДВ-Недвижимость» Александром Хрусталевым. Он рассказал о ситуации в строительной отрасли столичного региона, о ценах в 2013 году на жилье в различных сегментах рынка недвижимости, выгодных вариантах инвестирования в недвижимость, отношениях девелопера и власти, а также о перспективах проекта Большая Москва. Полный текст интервью перед вами.
Здравствуйте, Александр! // "Газета.Ru"
Здравствуйте!
Александр, здравствуйте! Что будет с ценами на жилье в следующем году в Москве и Московской области? Я читал прогнозы, что рынок жилья в МО перегрет и возможно сильное падение цен. Правда ли это? // Андрей
В городе Москве цены в следующем году к существующим (от сегодняшнего дня, если говорить точно) будут примерно плюс 15 процентов, это по экономклассу. Для бизнес-класса в центре, если это в пределах Садового кольца, может быть плюс 20%, потому что на сегодняшний день правительство Москвы в лице Сергея Семеновича рубит так называемые инвестиционные контракты — не дает много строить жилья. Поэтому в связи с тем, что будет мало строиться, а спрос все-таки как бы существует, он и подогреет цены вверх. Подмосковье можно разделить на два основных кластера, даже на три. Первый кластер — это в пределах 5 километров от Москвы. Те микрорайоны новые, которые там строятся, — они могут подогреться до 10 процентов. Если это далее пяти-семи километров — микрорайоны, которые на сегодняшний день застраиваются в сумасшедшем количестве (около 30 миллионов квадратных метров) — то эти проекты, от сегодняшнего дня, я думаю, могут упасть на те же 10, а порой 15 процентов. Потому что рынок местами перегрет, особенно сильно перегрет в районе Видного, Домодедово — вот это направление, оно такое самое сильно перегретое: там сейчас одновременно в экспозиции порядка 15 миллионов метров квадратных. Ну и третий кластер — так называемое «дальнее Подмосковье», которое останется на том же уровне, который был. Но ближе, в городах, например, на расстоянии 25—30 километров от Москвы, цена прибавит десять процентов, потому что там есть внутренний рынок, а слишком много девелоперов туда не пришло. Соответственно, местные так называемые девелоперы, которые строят, они не увеличили свою экспансию, поэтому цена в общем-то будет расти на уровне инфляции плюс-минус два процента.
Александр, какие основные проблемы вы видите сейчас в строительной отрасли? Сейчас много говорят о применении каких-то новых технологий, но качество домов лучше не становится. С этим можно как-то бороться? // Мария
Об этой проблеме у нас говорят «говорящие головы», кто только не говорит... На сегодняшний момент СНИПы у нас устаревшие: это, в основном, СНИПы 1961—1970 года. И мы все живем сейчас в эпоху, когда айпады, мобильные телефоны — с этими средствами электроники мы живем в современном пространстве, но все, что строится, — строится, в общем-то, при всем уважении, дедовскими способами. СНИПы и нормы порой противоречат духу времени. Теплоэнергосберегающие технологии эффективно применять нельзя. Поэтому к этой задаче надо подходить просто комплексно: смена СНИПов, а значит, изменение взаимодействия власти и девелоперов, потому что когда идет некачественная работа между девелоперами и властью – тут и появляется такой слой населения, под названием «обманутые дольщики». Они обмануты в 60—70 процентах случаев не по вине застройщиков, а по вине власти, которая меняет свои договоренности, меняет правила, а девелопер не готов их компенсировать. Девелопера и так, извиняюсь за выражение, за моветон, как новогоднюю елку, обвешали различными «хочу» — детский сад, школа, дороги, коммуникации, электричество, и прочее-прочее... На сегодняшний момент все это надо менять в комплексе. И когда пытаются ввести какие-то дополнительные законы, какие-то поправки — это ничто. То есть это уровень комара для большого животного. Поэтому сейчас задача стоит такая, наверное, перед государством, что рано или поздно придется менять все комплексно и, извиняюсь, поганой метлой вымести то, что мешает, и то, что висит на бедных девелоперах, строителях и, в общем-то, людях. Потому что мы на сегодняшний день можем понять одну вещь: 30—40 процентов инвестиционной себестоимости — это деньги, которые можно было бы и не платить. Примерно как-то так. То есть это коррупционная составляющая: это согласовательные и чрезмерно согласовательные процессы, это отчисления естественным монополиям, которые на сегодняшний день почему-то априори поднимают свои тарифы, когда во всем мире идет, наоборот, понижение. У нас на сегодняшний день, в том же городе Москве, нам говорят, что мы оплачиваем 60 процентов, а еще 40 нам придется оплатить. Так вот в Европе почему-то идет снижение: я знаю, что в ряде стран, в которых я периодически тоже бываю и разговариваю на эту тему, идет снижение тарифов — на семь, десять, пятнадцать процентов. То есть у нас на сегодняшний день почему-то власть априори сразу договаривается о плановом повышении цен. А почему нет у нас планового понижения? Вот как-то все в одни ворота играется.
У меня общий вопрос: почему у нас в России, хотя вроде и места полно, просторы вокруг, хотя и сырья хватает, и заводы пока еще работают, людям до сих пор негде жить? Жилищный вопрос -- самый острый в России вопрос. Вечно мы где-то ютимся, теснимся, снимаем, залезаем в долги, насмерть ссоримся из-за квадратных метров с близкими. Это просто проклятие какое-то, несколько поколений уже так выросло. Почему так? Почему никак не получается обеспечить всех граждан России жильем? Ведь работа есть почти у всех. А жилье -- огромная проблема. Или из этой ситуации нет выхода в принципе? Что вы думаете? // Ольга Сергеевна (Москва)
Опять же проблема та же самая, что если что-то менять — менять надо все комплексно. Ни для кого не секрет, что в последнее время, в последние недели, мы видим какое-то «оживление» коррупционной составляющей: якобы поймали вдруг неожиданно министра обороны, с прилегающими к нему структурами, с тысячами людей. Так на сегодняшний момент и так будет продолжаться дальше: сейчас, наверное, нам всем покажут, как это все происходит. А дальше все затихнет, и начнется или появится какая-то очередная новая проблема... где-то что-то случится, где-то что-то произойдет — и будем опять обсуждать... Проблемы надо решать в комплексе. И самое главное: единственное, что сейчас заметно, в последний момент, позитивное, — это то, что стали с рынка уходить «специальные» компании, которые работают на специальных участках по специальным тарифам и по специальным тендерам. Так вот, если будет рынок открыт девелоперам-строителям (я считаю, что со вступлением России в ВТО снимутся все ограничения в течение трех-пяти лет), это позволит зайти на рынок «дешевым деньгам». Эти денежные средства будут стоить четыре-пять-шесть процентов — вот они-то и дадут ипотеку. Потому что если ипотека будет у нас 6% против 13—14% сейчас, то количество людей, которые смогут приобрести себе по ипотеке жилье, возрастет кратно, более чем в три раза. То есть вот этот показатель и поможет субсидировать так называемый спрос. Нам нужен спрос, потому что строители готовы строить. С другой стороны, опять же власть должна не подвести этот спрос, не удавить его на корню, как у нас это иногда бывает.
Как вы думаете, когда в сфере ЖКХ наконец-то будет наведен порядок? Почему мы все еще переплачиваем? Что для этого необходимо сделать? Достаточно ли для этого сегодняшних мер? // Катерина
Вопрос, в общем-то, один из другого вытекает. Мер на сегодняшний день абсолютно недостаточно. В сфере ЖКХ на сегодняшний день тарифы естественных монополий — это основная составляющая. Следующий момент в том, что сейчас все-таки уступают управы, префектуры и главы городов, которые лоббируют своих жен, детей, детей детей, детей жен, на теплые места, когда глава города — глава, а все остальные — мама, сестра, братья и родственники — сидят на определенных местах и устанавливают тарифы; когда душат любую управляющую компанию, приходящую взамен существующей, — душат просто повышенными тарифами и невозможностью согласовательного процесса. То есть вот эти лоббистские возможности начинают угасать. Сейчас интернет, за счет того, что он есть, позволяет достаточно сильно выражать недовольство — и власть на сегодняшний день начала очень сильно к этому прислушиваться. Поэтому сообщества в сети, форумы — это, наверное, главное оружие. Пока оно такое «мягкое» оружие, которое позволяет бороться с этим произволом. И вот именно в конкурентной борьбе, именно экономически (и больше никак, не указанием Владимира Владимировича, Дмитрия Анатольевича) можно понизить тарифы. Только экономической целесообразностью. И управляющие компании начнут зарабатывать не потому, что большой тариф, а они будут зарабатывать на эффективной работе своих сотрудников, минимальном количестве персонала. Если говорить на отдельном примере — когда не будут лоббироваться металлические трубы, которые мы меняем каждый год; когда будут ставить пластиковые, которые раз в двадцать лет даже не меняются, а прочищаются специальным составом.
То есть ваш ответ -- это борьба с лоббированием и рыночная конкуренция, по сути дела. // "Газета.Ru"
Исключительно. Экономика — и больше ничего.
Добрый день! Мы молодая семья. Стоит ли сейчас связывать себя с ипотекой? На что обратить внимание, какие подводные камни могут быть? Спасибо. // Инна
Когда вы решили связаться с ипотекой, то надо понимать одну вещь: на сегодняшний день ипотека — достаточно тяжелая, неподъемная ноша. Надо понимать, что объективно это хомут. Потому что 13—14 процентов годовых — это тяжело. Как правило, удобнее всего входить на ранней стадии, у надежного застройщика желательно, чтобы цена еще и подросла потом. И ипотекой можно воспользоваться только при условии, что вы понимаете, что будете выплачивать её не 10—15 лет, а что это временно: вы быстро соберете денежные средства и, получив кредит от банка, приобретете квартиру. И что вы в течение года-полутора сможете «закрыть» ее. Если вы рассчитываете исключительно на ипотеку, на красивые рекламные ходы, которые показывают банки, вы должны понимать, что 15 лет вы будете вздрагивать каждого 30—31-го числа, в конце месяца, потому что вам будут из банка напоминать о том, что необходимо загасить а) проценты, б) тело кредита. На что обратить внимание? На то, что я должен, как заемщик, заплатить, за что, какой дополнительный сбор, какова комиссия. Бывает комиссия дополнительная банков, бывает комиссия дополнительная ипотечная, которую придумали банки. То есть надо посмотреть, сколько это и какая это ставка. Пускай вам рассчитают вашу модель, от начала до конца, — после этого принимайте решение. В любом случае, не спешите.
Александр, здравствуйте! Недавно мы приобрели квартиру в новостройке: как это принято в Москве, квартира без отделки, просто бетон. Решили сделать ремонт, но сразу же столько брака и недоделок строительных вылезает: то окна текут, то дует из межэтажных перекрытий, щели между окнами и откосами просто забиты листом металла. Что делать в этой ситуации??? Акт приемки мы уже подписали, ждать, когда застройщик все устранит своими силами, нет времени. Устранять самим нам кажется как-то неправильно: ведь мы платили за квартиру, а не за строительный брак! Есть ли государственные структуры, которые следят за качеством строительства при вводе дома в эксплуатацию, кто проверяет соответствие используемых материалов в жилищном строительстве? У нас, например, в жилых помещениях поставлен алюминиевый профиль для холодных помещений и лоджий. И так остеклен весь дом! // Семья москвичей
Ну коротко, кто должен следить: должен следить административно-технический надзор, который должен принимать этот дом и который дает заключение экспертизы о том, что этот дом принят в эксплуатацию. Это первая задача. Вторая задача: вы любой акт можете подписать, вам любое соглашение, любой договор может навязать застройщик, либо вы собственноручно это подпишете, и вы напишете, что детьми клянетесь, что никогда больше не обратитесь к застройщику. Тем не менее, существует гарантия на строительство — от трех до пяти лет, на разные виды работ. Окна, по-моему, до пяти лет. Соответственно, вам ничто не мешает устранить этот брак. Лучше всего вызвать экспертизу. Она для частника (на квартиру 70 метров) обойдется порядка 7—8 тысяч рублей. И потом вы можете предложить застройщику по этой строительной экспертизе осуществить вам компенсацию, в связи с чем вы предъявите чеки, ваши соглашения, которые вы заключаете с организациями, которые вам будут устранять дефекты, пропенивать окна, снимать подоконники, монтаж, демонтаж — список работ должен быть записан в нанятых вами подрядных организациях. Потому что время идет, понятно, что семья хочет заехать быстрей. И после этого можно предложить застройщику либо полюбовно это отдать, либо подать в суд. На сегодняшний день суд встает на защиту потребителя практически в 99 процентах случаев. Такие прецеденты есть, и на сегодняшний день многие строители очень серьезно задумались о том, что брак надо устранять, невзирая на то, что подписан акт: у вас будет зафиксировано это все экспертизой.
Здравствуйте, уважаемый Александр! Так называемая «классность» жилья -- довольно размытое понятие... Ясно, какие новостройки можно отнести к категории «эконом», а какие -- к классу «элит». Что означает термин «жилье комфорт-класса»? Планирует ли "НДВ-Недвижимость" новостройки? Какого класса жильё это будет? // Ольга К.
На сегодняшний момент у нас с точки зрения «классности» есть такой классификатор, конечно: бизнес, элит, премиум, эконом. Но некая маркетинговая так называемая штучка была придумана, под названием «комфорт-класс». Только в России такое бывает: бизнес-плюс, бизнес-минус, эконом-плюс, микро-эконом, макро-эконом. Это маркетинг. Но с точки зрения комфорта это подразумевалось как эконом-класс, но повыше классом. Это что означает? Это может быть более благоустроенная территория, это хорошие парадные — именно парадные (это слово я из Санкт-Петербурга привез, в общем-то, все его знают — это петербуржцы так говорят). Так вот, хочется, чтобы в нашей стране были не «подъезды», а «парадные», в самом деле. Чтобы вы заходили и понимали, что там достаточно комфортно. Чтобы это не была серая масса, которая кое-как покрашена, с разбитыми, разломанными ящиками... Это про разницу — комфорт-класс или экономкласс. Первый подразумевает более интересное предложение для людей. Итак, это предложение состоит из трех этапов: первое — двор, второе — парадное, третье — квартира. Вот когда эти три плюса собираются, получается некий «комфорт-класс», но не бизнес. Потому что бизнес — все-таки немножко другие требования. Машиноместа, более дорогие отделочные материалы, более дорогие окна — ну все другое. Поэтому этот «комфорт» и был предложен как альтернатива экономклассу. Потому что у нас, в практике бывшего Советского Союза или начала 90-х годов, экономкласс — это панельное жилье, и больше ничего. То есть понимаете, мы покупаем не потому, что нам нравится, а потому, что альтернативы нет... Ну и по комфорт-классу: комфорт-класса будут предложены пара-тройка микрорайонов в ближайшие год-два, примерно как-то так, сейчас не могу раньше обещать. Если раньше было понятно, что за чем идет, то сейчас в Москве исходная разрешительная документация собирается настолько непонятно, что мы не можем понимать, когда мы сможем выходить. Система, которая существовала (плохая, хорошая — сейчас не об этом говорю), — она была понятна. Сейчас это декларировать невозможно, потому что мы не знаем, какая завтра «фишка» появится у правительства Москвы, какие новые требования будут предложены, как они поменяются и что вообще будет. Сначала озвучивается одно решение — через десять минут может появиться другое решение. Пока идет притирка. Достаточно что-то долго она идет — мне кажется... Все-таки той команды, которая была при Юрии Михайловиче, по сей день нет. И от этого страдает кто? От этого страдает строительная отрасль, страдают граждане… Сначала уложили плитку, потом асфальт, потом посадили зеленые насаждения, потом опять убрали, опять закатали асфальт. Вон, пожалуйста, по Ленинградскому проспекту проезжаешь... я не знаю, кто за все это платит, но когда 4—5 раз за год мы видим смену покрытия — это ответ, наверное, на все вопросы. Поэтому еще раз говорю (не хочется сказать плохого в адрес новой власти: много делается развязок, много декларируется, что должно быть метро, «все для москвичей»): говорят все правильно. Но серьезных действий, которые мы бы ощутили, каких-то изменений — мы пока, наверное, не видим.
Александр, добрый день!Как Вы считаете, будет ли реализован проект "большой Москвы"? И как он в итоге будет выглядеть? Все застроят жильем и этим ограничатся? Как только объявили о присоединении новых земель, цены на недвижимость выросли, но этим все и ограничилось. Как не было инфраструктуры и хороших дорог, так и нет. Как, на ваш взгляд, было бы правильно развивать присоединенные территории? И как вообще отдаленные территории можно превратить в Москву? // Ирина
Про этот проект, под названием «большая Москва», говорилось, что это великий проект-утопия. Это БАМ номер два. У нас был аналог — это Сочи. Когда объявили Сочи (ну ладно, понятно, что там Олимпиада неминуемо будет), тогда цены там взлетели на 40—50 процентов; потом они падали, падали — сейчас они даже ниже, чем было до объявления. На сегодняшний день в городе Сочи более 50 новостроек вообще стоят и не продаются никак. Надо понимать, что произойдет после Олимпиады, — всё упадет вообще в разы. Так вот, на сегодняшний момент проект «новая Москва» (я думаю, все-таки кто-то должен набраться смелости и сказать честно) — этот проект немножко надо скорректировать, ограничить эту зону — не до Калужской области, а до 10—15 километров (до Троицка, может быть, максимум), сократить эту территорию. И более гармонично, мне кажется, она должна развиваться: я не архитектор, но я со многими разговаривал — девелоперами, строителями, в том числе и с архитекторами, известными и неизвестными, которые говорят (и я полностью с ними согласен), что если должна развиваться Москва, то она должна развиваться не однонаправленно, а равнонаправленно. Потому что, вы понимаете, в два с половиной раза бóльшая территория, «новая Москва», уходит через две дороги, вытекающие из Москвы. Эти артерии не смогут справиться с таким потоком — это раз. Второй момент: если это застроить жильем, лично я не готов быть в числе переселенцев... (Даже не знаю, как это назвать; если раньше было Подмосковье, то это даже не... Новомосковье — даже не знаю, как выразиться, словосочетание такое еще не придумали). Так вот, будет развитие там до 10—15 километров от МКАД. Все остальное встанет: народ не готов будет там покупать. Потому что надо понимать: человек думает: я лучше возьму, извиняюсь, в Химках, в Мытищах, в Реутове. Мне понятно, где Москва, где работа. А в Новой Москве надо создать и обеспечить рабочие места — и не просто, чтобы они были, а чтобы они были высоко оплачиваемы. Потому что в Москве более высокооплачиваемая работа: любой сотрудник, например, секретарь, менеджер, в Москве получает в разы больше, чем в Подмосковье за 20—30 километров от Москвы. Я не готов поменять свое место жительства, понимая, что я там не буду востребован, потому что я привык к ритму и к зарплате, которые здесь, в Москве. Поэтому это искусственное выталкивание, в виде альтернативного предложения жителям Москвы, не сработает. Может быть, регионы туда переселятся? В принципе, на эту территорию — в два с половиной раза большую, чем Москва — как раз можно всю остальную Россию переселить.
Александр, вы говорите о проблеме обманутых дольщиков. Дайте советы покупателям, которые выбирают квартиры в новостройках. Можно ли быть полностью уверенным, что дом будет достроен, и можно будет получить право собственности на квартиру? Что стоит проверять? // Алексей
Для того, чтобы получить абсолютную гарантию, лучше гарантии на сегодняшний день (какой бы там закон ни был, 214-й, или еще какой-то придумают, скорее всего, придумают новое что-то) — лучше гарантии, чем титульное страхование, нет ничего. То есть, я бы застраховал. На сегодняшний день, примерно, если вы покупаете новостройку и, примерно, в течение полутора-двух лет она должна быть построена, такая ставка стоит порядка полутора процентов от стоимости покупаемой квартиры. То есть, если срок будет нарушен, то страховая компания, хорошая страховая компания, из первой десятки, обязана вам будет выплатить по договору страхования. Мало того, что они перестраховываются внутри себя, если возникнет что-то со страховой компанией. Это первый момент. Второй момент — понятно, что много слишком документов, которые на сегодняшний день существуют. Есть договор долевого участия, есть предварительные договор — что только нету. Но практика показывает, что прецеденты были в городе Москве, в том же ЖК «Маршал», на ул. Маршала Рыбалко, был договор долевого участия, и Минобороны расторгало эти договора, уже ранее заключенные людьми. Мы также привлекались, не то что привлекались, а стали инициаторами, и вместе с инициативной группой решали, и на прием к министру обороны ходили, и куда только не ходили. Этот вопрос мы решили. Но это, скорее всего, исключение — когда тысяча людей чуть не оказались на улице, где-то около 700 — чем правило. Так вот, на сегодняшний момент делать из простого приобретателя, желающего добросовестно приобретать, делать из него специалиста, который исключительно проверит все документы, слишком сложно. Это надо проводить экспертизу, понимать глубоко, откуда эта земля появилась, а имели ли право ее переводить с одного назначения в другое, а не было ли там, извиняюсь, министерства обороны, которое на каком-то аукционе продало-перепродало. То есть, на сегодняшний момент у нас нет диктатуры закона, безусловной, в том, что государство, если оно выдает документ, оно должно безусловно за него отвечать. Вот с этой стороны дольщик, инвестор, будь то юридическое, будь то физическое лицо, не защищен абсолютно. До сих пор. Это то, чего нам не хватает, все-таки должна быть в таких вещах безусловная диктатура закона, безусловная защита дольщика. Вот поэтому, на сегодняшний момент, лучше всего идти в какие-то агентства недвижимости, которые проведут какую-то экспертизу. То есть, понимаете, в 95 % случаев вы будете более серьезно проверены, и застройщик будет проверен, чем если вы самостоятельно просто придете к какому-то застройщику. Но даже профессиональные проверки — это не панацея от всех бед. Стопроцентной уверенности в нашей стране нельзя дать ни на что.
Александр, у меня такой вопрос. Будет ли развиваться малоэтажное строительство в Московской области? на мой взгляд, в пригородах должен быть именно такой формат жилья. Но власти Подмосковья никак не могут определиться с высотностью -- сначала говорят о приоритете малоэтажного жилья, потом отменяют запрет на высотное строительство. Так что в итоге будут строить в Подмосковье - небоскребы или все же малоэтажки? Сколько будут стоить квартиры в малоэтажных домах, будет ли это более доступное жилье? // Василий
Опять же, экономическая подоплека во всем этом есть. Стоит, например, земля, один гектар, 10 тысяч долларов. На самом деле, он больше стоит, но вот, примерно, плюс-минус 15 километров от Москвы. Надо понимать, что если на этом на одном гектаре я посажу 10 тысяч квадратных метров, т.е. 17-этажный дом, понятно, что я смогу продать десять тысяч метров и заработать, например, 10 тысяч рублей. Но если я сажаю только два этажа, двухэтажный дом, или трехэтажный дом, то тогда себестоимость на метр квадратный у меня возрастает. Т.е. растет сильно инвестиционная себестоимость. Соответственно, я, как девелопер, должен будут предложить рынку более дорогое жилье. Потому что я должен отбить свои затраты, связанные с покупкой самой земли, — у нас земля не бесплатная, к счастью, или к сожалению, скорее всего — к счастью. Это первый момент. Второй момент такой, что, опять же, понимаете, власти пытаются создать указами экономическую целесообразность, указывая, что строить. Почему не рынок диктует? У нас много лет, извиняюсь за пример, предлагают «Жигули». Народ не готов это брать уже сейчас. Народ покупает иномарку, пускай дороже, но иномарку. Если народ захочет — он начнет брать «Жигули». Но значит, тогда что-то должно его на это подтолкнуть. Так вот, пытаться построить то, что навяжут, а не то, что востребовано рынком, это — идти против рынка. Жилье не будет востребованным, и, соответственно, девелоперы не с большим энтузиазмом будут идти на такие стройки. Мало того, что у нас на сегодняшний день инженерные коммуникации, электричество, свет, газ, вода — огромная большая проблема. Естественные монополии на каждом этапе, начиная от газа, света, — сидят большие дяди, которые цари, князья, к которым надо придти на поклон. Чтобы получить разрешение по газу, нужно иметь связи, надо давать «на лапу», на всех до единого этапах. И это мало того, что это будет дорого, это будет еще и долго. Так вот, на сегодняшний момент государство, мне кажется, должно больше взять на контроль именно вот этот согласовательный процесс. И взять естественные монополии, чтобы они не выкручивали руки ни строителям, ни людям. Потому что государство готово помогать. Наверное, земля будет дешевая, государство как-то так пишет, или что-то... но естественные монополии, если сейчас 30—40 процентов забирают — они дойдут до ста процентов. И вот на сегодняшний момент это не позволяет создать так называемое «доступное жилье». За 30 тысяч рублей жилья не бывает. Оно бывает при одном условии. На сегодняшний день можно, конечно, за 25—27 тысяч рублей построить каркас. Но при условиях — это бесплатная земля, это бесплатные коммуникации, это бесплатная социалка (детские сады, школы), бесплатные дороги, бесплатное электричество. И это специальный проект для специальной компании. Другого не дано.
Добрый день! Скажите, почему столько элитного (недоступного) жилья и почти нет простых доступных квартир для жителей Москвы в пределах МКАД? Неужели в погоне за рублем никто не думает о жителях Москвы? Квартирный вопрос сейчас стоит более остро, чем когда-либо. Вы как считаете? // Маша
Что могу сказать Маше? Что на сегодняшний момент нового элитного жилья в Москве практически не возводится. Говорить о том, что его много, сейчас нельзя. Грубо говоря, можно на одной страничке текста А4 перечислить списком все новостройки — элитные, неэлитные, которые на сегодняшний день предлагаются в Москве. Вот примерно столько предложений. То есть предложений практически нет. Если элитное жилье и предлагается, то предлагается из старых проектов. Из новых проектов, может быть, один-два в этом году – небольшие, на 16—20—30 квартир — запустились. Экономкласс на сегодняшний день в Москве еще пока есть. Я думаю, что все-таки хватит Москве смелости принять за основу, что надо выводить промышленные зоны, убирая транспорт, вредные предприятия, и на территориях этих промышленных зон договариваться с собственниками, с лендлордами, собственниками земельных наделов или заводов-фабрик-пароходов, о том, чтобы как-то застраивать это жильем. Да, увеличивать развязки. Да, понятно, что будет нагрузка. Но на сегодняшний момент, в связи с тем, что в Москве резко было сокращено количество согласований, были изменены условия... все это и делает жилье из эконома недоступным для многих людей. Его называют, может быть, по ошибке элитным — по стоимости, а не по классу.
Куда инвестировать в недвижимости тем, кто не любит рисковать и ищет гарантированно стабильный доход? Выгодно ли вложение денег в приобретение недвижимости для дальнейшей аренды? Дайте аналитику по регионам и зарубежному рынку, пожалуйста. // Roman
В деталях не скажу по регионам, но примерно — скажу так. На сегодняшний день выгоднее всего вкладываться в новостройки «на котловане». Это, в общем-то, один из видов бизнеса, когда вы приобретаете не жилье, а инвестируете на ранней стадии. После этого жилье через год-полтора сдается, и вы можете его просто продать, опять приобрести где-то какое-то «в котловане», у какой-то компании, которая заново начинает. Это может давать вам годовых до 20—25%, до 30% местами. Если вы приобретете жилье просто для арендного бизнеса, чтобы сдать, то вы это жилье будете окупать где-то 25 лет. То есть понятно, что под 4% годовых выгоднее будет вложить деньги в банк, на депозит, тем более что сейчас в банках достаточно приемлемые условия, высокие ставки, плюс ко всему есть гарантия защиты вкладов, которая была введена два-три года назад, до миллиона рублей, по-моему, сейчас уже. Можно разложить деньги в разные банки и получать свои 7—10% годовых без всякого риска. Мало того, что это понятно — это можно сразу превратить в деньги. Ну единственно боязнь того, что произойдет что-то именно с той валютой, в которой вы осуществите вложение. Выгодные инвестиции — небольшие офисные помещения, которые будут востребованы в Москве точно, площадью до ста метров. Они достаточно недорогие и окупаются более интересно, от семи до восьми лет на сегодняшний день, — в них можно инвестировать. То есть можно офис купить за 3—4 миллиона рублей — и, сдавая его, вы будете получать на уровне 12—15% по году, плюс идет индексация каждый год: на сегодняшний день по договорам пятилетним индексация до пяти процентов ежегодно. То есть вы по итогу будете «отбивать» (такое слово есть) это помещение примерно шесть лет. Это достаточно выгодно. Вы обеспечите себе безбедную старость, обеспечите детей. Это удобно, это такой новый вид бизнеса, который на сегодняшний день развивается. Я считаю, что если есть возможность еще и разложиться, то стоит разложиться так: во-первых, инвестиции в новостройку, вторую часть я бы положил на банковский депозит в рублях (на год), и третья часть — это покупка коммерческих помещений, небольших офисов в бизнес-центрах или после реконструкции каких-то помещений (на сегодняшний день есть эти предложения, так называемой защиты для малого бизнеса). Это — из тех удобных вещей, которые позволяют приумножить вложения и защитить себя.
Что вы думаете о грабительском налоге на недвижимость? Инвесторы уже избавляются от активов в Москве и Подмосковье, так как это становится нерентабельно. // Андрей Петров
Пока — на сегодняшний момент — еще налог не введен. Пока это только анонсируется, делают такой стресс-тест — и смотрят, как реагирует на это население. Население, понятно, от этого не в восторге, но надо объективно понимать, что сейчас во всем мире, в том числе и в Европе, и на далеком Западе, идет увеличение налоговой составляющей. Но у них понятно: они тратят больше на оборону, они тратят больше денег на какие-нибудь социальные проекты. У нас на сегодняшний момент налог повышается, но взамен ничего не дается. Опять же надо понимать, что (для сравнения, с точки зрения инвестиций, приведем зарубежный пример) иностранцы готовы у себя, например в той же Испании, в Италии, во Франции, инвестировать, получая пять процентов годовых. В России можно получить 15% – и они очень сильно думают. Причина — защита собственности, которая у нас… на сегодняшний день не то чтобы ее нет, но она очень сильно хромает. У нас собственность сегодня можно иметь — завтра можно ее не иметь. Это если смотреть с точки зрения защиты капитала. И с точки зрения налогов, мне кажется, решать пока преждевременно. Мы можем пока об этом говорить, но надо понимать одну вещь: когда у вас появляются большие затраты, мне кажется, надо работать немножко по другому принципу — не надо бояться больших расходов, надо бояться маленьких приходов. Рано или поздно мы все равно станем на этот путь — легализуемся. Мы легализуемся, т.к. мы должны будем показать, откуда у нас денежные средства для покупки-продажи чего-либо, каких-то активов, машин, всего того, что мы покупаем. Поэтому легализация — это да, это правильно. Но пока — грабительский налог, не грабительский — это пока на уровне анонсов, пока еще рано что-либо говорить. Тем не менее есть вещи, которые пока (как анонсируется) не совсем корректны. Например, в историческом центре Москвы квартира 200 метров, в пределах Садового кольца, которой уже 50—60 лет, — понятно, что она на рынке стоит три миллиона долларов. Но она старая, и она, по документам, достаточно недорогая – скажем, 95 тысяч рублей. Понимаете, сколько налогов вы с нее будете платить? И новостройка в городе Троицке: вы купили её за пять миллионов рублей — и сколько налогов вы с нее будете платить? К чему привязываться? Что есть оценка? Кто эту оценку дает? Как говорится, «а судьи кто»? Поэтому как здесь до конца понять, что «это справедливо», а «это несправедливо», — надо тоже понимать.
Набирает ли обороты рынок арендного жилья в Москве? Что говорят аналитики? // Илья
Рынок арендного жилья в Москве на сегодняшний день несильно набирает обороты, потому что рентабельность достаточно небольшая. Но этот рынок существует, он присутствует. Но это рынок не высокодоходный.
Александр, слышала недавно, что в строительной отрасли у нас просто катастрофа с кадрами, что действительно профессионалы и специалисты на вес золота и застройщики их готовы перекупать у конкурентов. Почему сложилась такая ситуация? Кто строит наши дома? И не опасно ли в них жить, если строительство ведут дилетанты? Есть ли планы по выходу из этого положения? // Анна
Вопрос такой большой — это к мужчинам высоко сидящим: надо сразу смотреть по всей строительной отрасли. Чтобы в отрасль приходили специалисты, надо, чтобы работали институты, училища, техникумы, которые обучают этих специалистов. На сегодняшний день у нас из ста человек девяносто, наверное, с высшим образованием. Никто не хочет быть работником, никто не хочет учиться на каменщика, плотника, штукатура. Мы их привозим из дальнего зарубежья. Причем они приходят не как специалисты, а их берут и назначают им специальности. Говорят: вот, теперь ты — штукатур, ты — плотник, а ты — кладешь кирпич. Важен, конечно, инженерно-технический состав. Бывает, что таких людей учат. Безусловно, очень страшно покупать, когда строят дилетанты. Но на сегодняшний день можно сказать, что все-таки в строительной отрасли есть специалисты своего дела. Их не так много, но они есть. Но это не значит, что если организация какая-то строит — то что-то непременно произойдет. Все-таки Архстройнадзор и прочие организации следят, более или менее, за этим процессом. Потому что были у нас и «Трансвааль-парк», и все остальное, где были нарушены элементарные технологии. Это же не просто так — это потому, что действительно никто не следил за тем, что делается и как. И это системный кризис — кризис именно строительной отрасли. Предлагали там создать суперминистерство какое-то, которое будет комплексно всем заниматься… Так вот, многие чиновники, приходящие и работающие в строительной отрасли, делятся на два типа: кто-то приходит работать, а кто-то — зарабатывать. Вот на кого нарвешься — в общем-то, то и получится.
Александр! Я постоянно слежу за вашей работой и с большим уважением отношусь к вашей деятельности. Интересен ответ на уже озвученный вами вопрос: "Почему СНИПы пора менять?" Здорово, если, отвечая на этот вопрос, вы будете не только учитывать интересы связанных по рукам старыми СНИПами современных девелоперов и собственников объектов капитального строительства, но и ставили вопрос "на что менять?", учитывали, что современные технические регламенты (замена "старых СНИПов") -- это те же переписанные старые СНИПы, с дополнительным обременением собственников объектов кап. строительства. // Эдвард
Сложный вопрос. Наверное, главная вещь такая: СНИПы физически устарели. Они должны отвечать современным требованиям и нормам, на сегодняшний момент, на сто процентов. И надо понимать одну вещь: если у нас не хватает опыта, не надо бояться приглашать специалистов, не надо бояться приглашать учителей, которые расскажут, покажут и подскажут. Зачем пытаться придумать какой-то собственный велосипед? Ни для кого не секрет, что в эру компьютерных технологий те же Microsoft, Apple, Hewlett-Packard — они друг у друга перенимали. Они не придумывали же экран не плоский, а круглый какой-то. Поэтому, если уже создано что-то, зачем это придумывать? Простой пример: мы ставим отопительные приборы вдоль стены, и вот они у нас там стоят и... топят! Затопила котельная наша — и она топит, топит… И вы говорите «жарко» — и открываете окна, и мы топим улицу. И вы говорите «холодно», потому что в квартире не хватает радиаторов, которые как-то не так рассчитали... Так вот у них — что в Европе, что в США — у них математическое моделирование применяется для этого. Рассчитывается, где при открывании дверей выходит тепло, сколько тепла дает кухня, сколько людей проживает в этой квартире... Сделав эти расчеты, можно экономить до 15—20% — в масштабах дома это достаточно большая величина. В масштабах микрорайона это еще бóльшая экономия. В масштабах страны это 15—20% сбережения тепла... А у нас, по СНИПам и нормам, например, на батареи не ставятся регуляторы. Ведь что происходит: мы потом, после получения от застройщика этого всего удовольствия, срезаем батареи — и ставим новые батареи, которые нам нужны, которые удобны, эстетичны, на которые можно какие-то обвесы сделать, чтобы спрятать эти страшные батареи. Второй момент — мы ставим на батареи дополнительные регуляторы и регулируем, как нам самим комфортно. И так далее. Мы вносим какие-то корректировки в проект — мы перепроламываем проемы. Почему нельзя сразу принять за основу понятные нормы? Почему люди должны переделывать квартиры? Понимаете, эту стену кто-то поставил — она несущая, ее ломают, выносят, приносят… И на этих пассажирских лифтах опускают строительный мусор, грузят, выбрасывают, на свалку отвозят, новые стройматериалы завозят... Почему не придумать некий конструктор, позволяющий комбинированно подходить к стройке? Я много видел западных технологий, как они строят и как они делают. Это загляденье! Стараются ограничить количество движений, сократить количество шагов. У нас принцип такой примерно: оставить инструмент в подъезде, и, когда вам нужна отвертка, вы выходите в подъезд, берете отвертку и возвращаете, потом вы выходите и берете лестницу… Разве нельзя поставить инструмент сразу рядом с собой, разложить инструменты, которые необходимы вам для всего процесса, и никуда не ходить? То есть мы делаем много лишних шагов. Это же время тратит, а время — это деньги.
В марте 2012 года на сайте ndv.ru появилась информация о микрорайоне комфорт-класса "Нахабино". Продажи обещали открыть до конца марта. В апреле появились рекламные щиты на Волоколамке с обещанием начать продажи 25 апреля 2012 года. Затем на сайте появилась информация о продажах в июне. Год заканчивается, а воз и ныне там. Очевидно, что это связано со сменой Громова на Шойгу и приостановкой крупных проектов. Это означает, что вы планировали выводить объект на продажу без полного комплекта разрешительной документации? Как вы прокомментируете эту информацию и какова судьба микрорайона "Нахабино"? // Михаил
Судьба микрорайона «Нахабино» простая. Мы выставляли проект в реализацию предварительную: с точки зрения маркетинга хотели посмотреть — целевую аудиторию и что с этим проектом делать. Потом было принято решение — в связи с тем, что в марте было выведено в Москве и Московской области несколько миллионов квадратных метров, было принято решение не выставлять временно этот проект, доработать его, сделав его уникальным. И я думаю, в следующем году мы его выпустим в реализацию. Но только тогда, когда мы примем это окончательное решение. На данный момент мы не продавали ни одного метра квадратного. В любом случае все переработаем — исходная разрешительная документация у нас перерабатывается с учетом того, что мы там перерабатываем. Проект будет другой, и мы хотим его сделать уникальным, некий новый формат: не хочется повторяться, быть как все, потому что микрорайон большой. И у нас задача такая стоит с девелопером: девелопер максимально должен заработать денежные средства, чтобы не встать — и не сделать, соответственно, «обманутых дольщиков». Реализации по этому проекту никакой не было, никаких денежных средств не собирали.
Продажи так и не начались? // "Газета.Ru"
Пока нет.
Александр, на рынке Петербурга вас представили в качестве фирмы, которая займётся реализацией зависших проектов ЛЭКа, сроки сдачи которых были 2007--2008 годы. В результате часть этих проектов не завершена до сих пор. Как вы считаете: можно, конечно, пытаться подогнать строительные нормы, облегчив процесс строительства, но не более ли эффективно сажать "предпринимателей", строящих пирамиды, как это делает ваш партнер ЛЭК? // Николай
Мы как раз вышли примерно в 2009 году, подписали соглашение с компанией ЛЭК (сейчас она переименована в «Л1»), контракт наш подразумевал работу на два года. На тот момент, когда мы пришли, 99% строек (их порядка четырнадцати) в городе Санкт-Петербург стояли. Было 22 000 рекламаций: это были дольщики, которым ЛЭК задолжала квартиры, после того как собрала деньги с инвестирования. Два года прошло. Когда мы уходили (разошлись с ЛЭК по принципиальным соображениям), за два года количество так называемых «обманутых дольщиков» сократилось до полутора тысяч — то есть 20 500 мы «сократили». Многие стройки были закончены, квартиры переданы. На сегодняшний момент одна только стройка задерживается, под названием «Лондон-парк». Но, насколько я знаю, сейчас там движение происходит, с точки зрения первой очереди сдачи — по остальной очереди мы не стали участвовать в реализации. И все, что от нашего партнера (уже, наверное, бывшего, потому что мы разошлись по принципиальным соображениям, и компания теперь уже «Л1»), мы продаем, это только те объекты, которые на сегодняшний день строятся и достроены. Как правило, в основном мы продаем только то, что у них уже построено. И ЛЭК в нашем, так сказать, прайсе по Санкт-Петербургу — это менее 5 процентов: мы строим сейчас там другое жилье — и с другими застройщиками. Ну а на тот момент, я считаю, 20 500 очередников, которых мы «сократили», которые получили свое заветное жилье (а люди жилье ждали от пяти до десяти лет), — это достаточно большая наша заслуга. И в общем-то, мы обменялись на прощание любезностями — попросили все-таки компанию «Л1» оставшимся полутора тысячам людей все-таки предоставить жилье. Они никуда, как вы знаете, не денутся с подводной лодки. Поэтому, я думаю, они достроят и передадут.
Источник: "Газета.Ru" http://www.gazeta.ru/conference/s4854693.shtml