«Девелопера обвешали различными "хочу"» ч.2

Как долго может надуваться спекулятивный пузырь на российском рынке недвижимости? Что может послужить толчком для его схлопывания -- падение цен на нефть или введение рыночного налога на недвижимость? Спасибо! // Gena Sternikov

Так называемый пузырь — это опять же экономическая составляющая. Надо понимать, что падение цен на нефть либо системный кризис (то, что у нас было в 2008 году) позволят этим ценам упасть. Потому что, если не будет потребления, застройщики вынуждены будут ронять цены. Другого не дано, то есть просто никак не может быть. Поэтому на сегодняшний момент ситуация все-таки несколько другая. Если говорить о Москве, то даже если вообще и сильно все упадет, недвижимость (если повторится сценарий 2008 года) не упадет больше чем на 10—15%. По Москве точно. Московская область — она может упасть на 20—25%. Если упадет. Мои прогнозы были, что в октябре-ноябре этого года произойдет стагнация. Она на самом деле есть в Московской области. Знаете, главным барометром всех моих утверждений о том, что стагнация происходит, является то, что сейчас, когда вы едете и смотрите на билборды, которые висят, или в интернете на различных баннерах, идут вдруг маркетинговые какие-то штучки: 10% скидка, беспроцентная рассрочка до конца строительства, в подарок машина, катер, Новый год, новогодняя кампания, день рождения директора, день рождения бухгалтера... То есть без разницы, какие там предложения, — идут скидки. Эти скидки в Московской области доходят до 15%, в Санкт-Петербурге есть моменты – 25% скидки. Это и говорит о том, что, ребята, если у вас все хорошо — зачем вы такие подарки даете? Я заявлял четыре-пять месяцев назад о том, что стагнация будет наступать, и вот, она наступает. Многие девелоперы подошли и говорят: слушай, Саш, мы тебя послушали, мы свой проект свернули — я не буду 500 тысяч, только 50 тысяч «вытащил». Понимаете, если я их испугал на пару-тройку миллионов метров квадратных — это как минимум. Ну а после пришел и допугал всех Сергей Кужегетович. Сейчас пришел новый губернатор, правда, пока никаких заявлений не слышно. Поэтому все в испуге. На бумагах много проектов, но в результате пересмотра контрактов в Московской области, я думаю, на рынок не вышло около двадцати миллионов метров. Они достаточно хорошо сдержали, но все равно слишком большое предложение по Московской области. И поэтому Московская область в определенных регионах (я часть мест назвал) сильно перегрета — неминуемо цены там будут падать, это точно.

Добрый день! Есть ли у вас такая статистика: кто покупает квартиры в Москве в настоящее время? (не двушку, заняв денег, вместо бывшей однушки, а именно квартиры сразу, с нуля). Можете кратко описать этого покупателя -- кто он, где работает, сколько примерно получает в месяц? И что должно произойти, чтобы этот покупатель перестал активно покупать, какие изменения в экономике или в политике? Я спрашиваю, потому что хочу понять, можно ли догадаться о надвигающемся падении цен и ажиотажных массовых распродажах заранее? Спасибо. С уважением, // Собственник

Первое: что есть покупатель? Покупатель, как правило, это все-таки семья, 35—40 лет, 42—43 года — это основной контингент. Как правило, один-два ребенка. Оба работающие. Заработная плата совокупная составляет где-то порядка 150 тысяч рублей. Как правило, часто помогают родители. Достаточно часто берут ипотеку: В Москве где-то 25% берут ипотеку, в Московской области — 50—60%. Цены в Подмосковье ниже — соответственно, доступность больше. Что должно произойти? Должен произойти опять же системный кризис, который был, — тогда перестанут покупать жилье. Перестанут покупать жилье — перестанут покупать арматуру застройщики. Значит, «упадут» раствор, бетон и все остальное. Соответственно, опять администрации городов обратят внимание на девелоперов, которые являются большой доходной частью в бюджете любого подмосковного города, в том числе и в Москве они раньше достаточно серьезно присутствовали. Но это должен быть системный кризис. Ну а покупатель, я еще раз скажу, это, как правило, до 45 лет — это основной контингент. Доля (если в Москве смотреть) москвичей где-то порядка 60%, а жителей Подмосковья — 30%. Все остальное – регионы, обычно северные (Сургут, Новосибирск, Мурманск), процентов десять. Это в Москве. В Санкт-Петербурге другая ситуация: москвичей процентов, наверное, где-то 7—10; жителей Питера где-то, наверное, на уровне 40—50%, и в основном в Санкт-Петербург едут с севера — где-то 45%. То есть все-таки они предпочитают Северную столицу, альтернативу Москве.

Там и цена, и исторически: исторически любят больше Питер, чем Москву, я так мягко скажу...

Александр! Я частный инвестор (в ваши котлованы), держусь за хвост НДВ и вместе уже зарабатываю с вами 2 года. Все ваши проекты (удачные и неудачные) знаю до мелочей. Без рекламы скажите: на ваш взгляд, какие ваши объекты перспективны (рост стоимости квадрата) и какие у них точки роста? Какова перспектива ваших объектов в г. Химки? К вам приходит девелопер: какие у вас критерии оценки объекта, критерии, будете вы с ним или нет? Почему НДВ не идет в "новую Москву"? Не верите? Или рано? // Эдвард

Ну если «держится за хвост»... У нас «на хвосте» частных инвесторов несколько сот человек, в том числе, много различных организаций. Перспектива роста, как правило, на объекты, которые предлагают наши компании, составляет по году от 18% до 30%. Все зависит от нескольких факторов: тут и скорость строительства, и классность объекта иногда меняется — повышаем ее уже по ходу строительства. Наверное, первый момент — сколько можно так вот зарабатывать, какие проекты удачные и неудачные. Принципиально не лезем в проекты сомнительные. Со многими застройщиками, с которыми работаем, определяемся по нескольким критериям. Работает и служба безопасности, которая проверяет достаточность, или давайте так говорить — не достаточность, а историю застройщика: где строил, что строил, зачем строил и строил ли вообще. Второй момент: в наших соглашениях, договорах прописано, что мы осуществляем в том числе мониторинг строительства. И с рядом девелоперов (как, например, в Москве у нас было с компанией «Миракс») мы даже контролируем денежные средства, которые идут на стройку. «Дубровская слобода»: там были обманутые дольщики, 500 человек. Сейчас, поверьте мне, там 500 счастливых семей: первый корпус сдан, второй сейчас сдается на год раньше — мы контролируем фактический расход средств на стройку. По каждому застройщику достаточно серьезно мы проверяем все документы и смотрим на некую (есть такое словосочетание) порядочность: это некий свой такой термин, при котором мы принимаем решение — работаем мы с этим застройщиком или не работаем. На сегодняшний момент нет ни одного застройщика у нас, который оказался бы непорядочным и не строит. Бывают у всех свои сложности, опять же, власти иногда меняют условия и правила игры. Но, как правило, у всех застройщиков есть некая подушка безопасности и лаг во времени, для того чтобы изменить ситуацию, пересогласовать, перерешить или еще какие-то вещи сделать. Но допустить, чтобы повторилась история обманутых дольщиков, — мы как бы не готовы к этой ситуации, поэтому достаточно трепетно относимся к своему присутствию в проекте в качестве партнера.

Ваша компания -- один из основных инвесторов микрорайона Царицыно. Для жителей близлежащих районов эта стройка давно уже является предвестником грядущей головной боли в виде пробок на дорогах. Вы получите хорошие деньги от продажи квартир (только не надо про убытки: реальная маржинальность, а не та, что вы показываете в отчетах для налоговой, рынку хорошо известна). Скажите, пожалуйста, а что получим мы -- жители того же Бирюлево Восточного? Ну кроме пробок, конечно? Или же вы считаете, что это уже не ваша проблема? // Анна

Первый момент такой, что проект очень большой, амбициозный: это самый крупный микрорайон вообще в городе Москве, совокупная площадь там где-то порядка миллиона метров. Там будет проживать где-то порядка 45—50 тысяч, это совокупно — проживать, учиться там, школы, детские сады, места приложения труда, офисы — чего там только нет. Так вот, там несколько участников процесса. Естественно, инвестор. Естественно, в том числе и город, который тоже является одним из участников процесса. Ну и там всякие еще прочие и прочие организации. Денежные средства выделяются в достаточном количестве, выделялись они и на инженерные инфраструктуры. В данном проекте предусмотрено, что одновременно прокладывается транспортная развязка вокруг данного микрорайона. Соответственно, там необходимое количество полос расширения должно быть, там должен быть тоннель, там должен быть дополнительный прокоп под железной дорогой, там должна быть альтернативная дорога вдоль железной дороги с выходом на Юго-Западный округ. То есть из этого кармана было проработано по транспортной развязке — не просто проработано, а это работают целые институты, НИИ, Генплан, которые рассчитывают транспортные потоки. Так вот, на сегодняшний момент застройщик строит, а город на сегодняшний момент в данном сегменте, мягко сказать, практически ничего не делает. Соответственно, понятно, что головная боль будет не только у жителей данного микрорайона или Бирюлево Восточного, а будет головной болью для всех. Кроме жителей данного микрорайона есть еще жители, которые выезжают на дачу — и с метро «Кантемировская», и с Каширки выезжают. Транспортные артерии города на сегодняшний день не справляются не только в этом месте, и это не самое критичное место. А что можно сказать застройщику? Вот реально? То есть, понимаете, должна быть некая командность: готовится к пуску большой достаточно микрорайон, который через три года будет построен, и будет там проживать достаточно большое количество людей. И в результате, действительно, автомобили будут выезжать в ту или иную сторону — будет еще больше пробок. Безусловно, будет, если не принять определенные меры, которые были, извиняюсь, нарисованы на бумаге, согласованы, утверждены, не знаю, в каком там размере, но выделены денежные средства на эти мероприятия — и пока, насколько я знаю и вижу, не осваиваются. С другой стороны, есть и плюс для жителей микрорайона. На сегодняшний день там недостаточное количество школ и детских садов. И я знаю, что в следующем году будет открываться пара детских садов, еще через год будет открываться школа. Я думаю, что жители прилегающего микрорайона с большим удовольствием будут записывать детей в детские сады и в те же школы. Многие жители данного микрорайона, порядка 15%, из Бирюлево Восточного и Западного переезжают — отселяются от родителей. Никто никуда не денется, просто идет разуплотнение населения в том числе. Поэтому винить во всем застройщика — это самое простое, притом что город не слышит, а застройщик на сегодняшний день попадает под любое негодование любого населения. Вы знаете, у нас сейчас модно флешмобы устраивать: дороги перегораживают, плакаты вешают… Сейчас застройщик находится просто под большим таким увеличительным стеклом. Поэтому, чтобы с этой проблемой справиться, власти города должны действительно, не на словах, меньше говорить, наверное, и больше делать. Есть куда стремиться, есть куда ускоряться. Хотя, конечно, Каширку сейчас расширяют параллельно, и улицу Липецкую должны расширить. Но транспортные артерии не справляются — это объективно, по всей Москве.

Александр, прошу высказать ваше мнение на тему выгоды инвестирования в квартиру свободных средств в 2013 году физическим лицом, о тенденциях и рисках. Сохранится ли 30-процентная разница между ценой квартиры на этапе фундамента и ценой на эту квартиру в сданном доме? Зависит ли эта величина от скорости сдачи объекта -- от года, например, до трех? Спасибо. // Денис

Безусловно, зависит. Первое, 30% — это примерный параметр, наверное близкий к тому, что есть. Разница бывает от 20%, наверное, до 40% в основе. Если вы денежные средства окупаете за год, вы понимаете, что по году вы заработали 30% годовых. Если недвижимость выросла за два года, вы заработали за два года 30%, за год – 15%. Поэтому темпы строительства, безусловно, влияют на инвестиционную привлекательность.

Добрый день! Планируем проинвестировать в квартиру в Видное Южное. Застройщик RDI. Очень привлекательная цена однокомнатной квартиры: 36 кв. м стоимостью 2 200 000 рублей. Хотелось бы услышать ваше мнение: стоит ли это делать? Ранее инвестировали в "Новокосино-2". И еще хотелось бы узнать, как обстоят дела с ЖК "Планерный". Спасибо! // Наталья (Москва)

В «Новокосино-2» сейчас начали уже выдавать ключи, в первые выходные. Людям уже ключи выдаем, квартиры с отделкой, район прекрасный, великолепный. Мало того, здесь еще и рост цены произошел, где-то процентов на 60 за год. За счет чего? Сергей Семенович пришел и (понятно, что это не его заслуга, но тем не менее) открыл метро, и стоимость квартир соответственно выросла. То есть фактически у нас получается, что это город Реутов, но так как расстояние от метро составляет там порядка 150—200 метров, то люди понимают, что это фактически Москва. Поэтому цены догнали московские в момент. Старт был у нас 59 тысяч рублей — сейчас цена порядка ста, даже выше есть.

По «Планерному»: дела с «Планерным» обстоят нормально. Строительство котлована началось, скоро заливается фундаментная плита. И застройщик достаточно серьезно проработал проект — проект будет очень интересный. Фактически от Москвы, от МКАДа, ЖК находится, наверное, за триста метров. И еще из интересных вещей: недалеко от ЖК «Планерное» (где-то метров 700—800, насколько мы знаем по инсайдерской информации) будет находиться линия метро. Соответственно, покупатели объекта (и вообще жители города Химки), я думаю, к 2015—2016 году получат метро. И это поставит Химки в ранг «Москвы». Соответственно, тут есть за что доплачивать. Это я к вопросу про «новую Москву», которая в общем-то особо и не нужна никому…

Mr. Alexcender! What you think about Reael state market in usa?Could be up or down?Thank's. // mike

Рынок недвижимости в США?... Я был в США — в Нью-Йорке, в Майами. Рынок в Майами перегрет, падение идет второй год подряд, минус десять процентов. В Нью-Йорке, а точнее, на Манхэттене, цены пока стоят. Но в частных беседах застройщик на 5—7 процентов готов уронить вам цену, да еще рассрочка будет на 5—10 лет, беспроцентно. Поэтому рынок США перегретый. Особым спросом пользуется жилье жесткого экономкласса, так называемые карточные домики, которые у них периодически, каждый год, очередной ураган с красивым каким-нибудь именем рушит, ломает, затопляет… Вот эти дома пользуются спросом, потому что они очень дешевые. Но рынок США в основном ориентирован на эконом, процентов на 60—70. Если говорить о городах более серьезных, таких как Майами, то рынок предопределен: много нового не строится, деньги на «лакшери» есть не у всех. Но основной рынок ориентирован, еще раз говорю, на эконом.

И ваш прогноз в том, что он, скорее, будет падать? // "Газета.Ru"

Мой прогноз: рынок США будет расти по году не более двух процентов, плюс-минус два процента примерно.

Александр, здравствуйте. Я являюсь инвестором объекта "Царицыно", корпус № 9. Считаете ли вы возможным срыв срока передачи квартир 9-го корпуса, 31 декабря 2012 г., указанного в договорах долевого участия, заключенных в соответствии с федеральным законом? // Михаил

По микрорайону «Царицыно» на сегодняшний момент ситуация такова: корпус номер 9, о котором читатель говорит, должен был быть сдан до конца этого года. Проблема возникает там системная опять же. Проблема такая, что на тот момент (это было года 2—3 назад), когда проводился тендер, там необходимо было подвести некие коммуникации. Эти коммуникации по тогдашним правилам имел право провести только город. Застройщик был определен — точнее не застройщик, а подрядчик. Потом этот подрядчик отказался, в связи с тем что он подписался на заведомо, как он считает, невыгодных для себя условиях. Соответственно, из тендера выпал один участник. Потом произошла смена правительства Москвы. Потом, через какое-то время, прошел опять конкурс — выбрали этого подрядчика. На сегодняшний момент девелопер МКХ продолжает собственное соинвестирование данных коммуникаций. Коммуникации все к району подключаются. Но из-за нерасторопности согласовательного процесса, который на сегодняшний момент существует, в том числе, и в микрорайоне Царицыно, именно из-за нерасторопности согласования, подписания документов и бумаг, может произойти задержка. Строительная готовность, можно сказать, на 99% имеется: даже в ряде корпусов, где квартиры с отделкой, уже началась отделка от застройщика... Тем не менее одновременно, дабы не заморозить корпуса (а я понимаю, что люди должны приступить к ремонтам), поставлены уже котельные — специальные дизельные, огромные, несколько мегаватт, которые, я думаю, через 2—3 дня запустят, чтобы в доме было тепло. Поэтому юридически, может быть, срыв сроков и произойдет (честно говоря, не компания за это отвечает: мы просто являемся в данном случае партнером и риелтором), но физически все будет готово. Вот такая ситуация. Безусловно, мы за ней следим. Лично сам знаю все проблемы и невзгоды этого микрорайона. Но акт ввода, к счастью или к сожалению (скорее всего, к сожалению), невозможно получить без постоянных коммуникаций. Тем не менее вроде бы город сейчас заинтересовался, мягко говоря, этим процессом и выражает надежду на то, что 9-й корпус можно сдать в этом году. Там у нас порядка тысячи квартир. Но если задержка и произойдет, то не более чем на месяц — это точно. Вот как-то так.

Александр, скажите, что делать, если управляющая компания вымогает деньги буквально за все? Хочу повесить кондиционер на фасад со стороны двора, альпинисту требуется доступ на крышу. Управляющая компания за доступ на крышу требует полторы тысячи рублей! Законно ли это? При этом не выдается никаких платежных документов. И за оформление допуска еще рублей 100--200 требуют по какому-то их внутреннему прейскуранту. // Анна

Управляющие компании бывают разные: выбранные и поставленные. Причем это не значит, что одна «плохая», а другая «хорошая». Надо понимать: если эта управляющая компания выбрана в качестве управляющей компании непосредственно населением, эта управляющая компания проводила собрание жителей дома, на котором было принято решение взимать дополнительные средства (100—200—300 рублей или сколько-то там) за согласовательные процессы, ввиду того что технику там дорого поднять, или открыть ключами — не знаю что... Если это утверждено советом по дому, то тогда, наверное, это законно. Если не утверждено советом, то я считаю, что это незаконно. Тем не менее могут по-разному интерпретироваться эти денежные средства. Может быть, делают, например, проект, который необходимо утвердить с той же управляющей компанией, чтобы вывести электрику. Очень часто управляющие компании предлагают (с кондиционеров, знаете, капает вода, когда работают кондиционеры; соответственно, надо сделать так, чтобы вода эта уходила, не капала по фасаду дома и не капала на окна), поэтому прорабатывается, например, проект, и эта вода сбрасывается куда-то. Вот за эти вещи, я считаю, управляющая компания может деньги взимать, потому что будет некрасиво, если будет с 17-этажного дома падать с 34 кондиционеров в интервале десяти метров сколько-то капелек воды, особенно когда жарко. То есть кондиционеры будут просто обливать людей... Поэтому здесь надо смотреть по каждой ситуации отдельно. Но, еще раз, есть целесообразность, и иногда, наверное, по закону то или иное действие неправильно, но целесообразность в нем существует. Поэтому я бы порекомендовал подойти к этому вопросу как-то комплексно и нестандартно. Потому что если мы будем обсуждать и принимать решения в соответствии с какими-то регламентами, требованиями и так далее, то мы в нашей стране никуда далеко не сдвинемся. Поэтому приходится находить свои какие-то внутренние коммуникации с управляющими компаниями, с соседями, со строителями.

Продавая квартиры от застройщика, несете ли вы либо ваша компания ответственность за его репутацию и дальнейшую судьбу проектов? Не боитесь через год-два столкнуться с обвинениями по поводу увеличения числа обманутых дольщиков? // Андрей

Вы знаете, боимся. Боимся, что это может произойти. Это может произойти, еще раз, в нашей стране с любой компанией, с каждым. Поэтому, я думаю, было бы некорректно сказать, что мы не боимся. Боятся все. Какие мы меры принимаем для того, чтобы этого не было? Например, в том же микрорайоне «Царицыно» очень серьезно включаемся: лично сам периодически приезжаю, проверяю по ночам, смотрю, где какие машины люди ставят и почему нет освещения, почему здесь грязно, где надо песок отсыпать, где двери закрыть… Много принимаем участия, больше, чем риелтор обычно принимает. Но в любом случае солидарная ответственность за партнера, безусловно, существует. Нам будет не очень приятно, и любому, наверное, будет несильно приятно, если партнер окажется вовлечен в какую-то авантюру, мошенническую схему, если благодаря его деятельности возникли обманутые дольщики. А такие прецеденты бывают на рынке периодически у всех. Но мы сейчас достаточно серьезно это стараемся исключать и с застройщиком достаточно плотно работаем. И, понимая, что мы с ним в одной как бы упряжке, не допускаем таких вещей. Все делаем, чтобы этого не было. Но, еще раз, я люблю нашу страну очень сильно, но пока уверенности в завтрашнем дне — абсолютной, безусловной — нет ни у кого.

Да, к сожалению. То есть Андрей спрашивает, я так понимаю, "несете ли вы ответственность", имея в виду, видимо, "юридически". Какая-то есть ответственность юридическая? // "Газета.Ru"

Существует: у нас риск застрахован — у нас есть за нашу деятельность компенсация от страховой компании. Но юридически, если мы на объекте девелоперы и мы сами строим, то, безусловно, мы за все отвечаем. А если мы являемся одним из партнеров, а там партнеров порядка пятнадцати, — знаете, тогда, наверное, мы несем опять же солидарную ответственность. Но очень бы не хотелось, чтобы НДВ ассоциировалась с компанией, у которой вы приобретаете и вдруг можете не получить приобретенное жилье. На имидж работаешь годами, а получить негативный имидж можно просто одним щелчком. Поэтому мы такие ситуации стараемся исключать. Потому что самое дорогое, наверное, что есть, — это репутационная составляющая, за которой мы следим. Она достаточно серьезна — она больше чем деньги.

Спасибо вам большое за интервью. До свидания. // "Газета.Ru"

До свидания.

Источник: "Газета.Ru" http://www.gazeta.ru/conference/s4854693.shtml