Александр Хрусталев: мы привыкли жить в парадигме проблем

Девелоперские  и риелторские ряды в непростых рыночных условиях продолжают редеть, но  те, кто остаются, становятся лишь крепче, считает глава группы НДВ  Александр Хрусталев. В интервью РИА Недвижимость он рассказал, как ему  работается в такой обстановке и на что он делает ставку в развитии  компании.

-  Александр Анатольевич, давайте начнем с кратких итогов. Насколько, на  ваш взгляд, прошедший год был тяжелым для девелоперов? Что было главным  трендом?

-  Год был непростой, но, наверно все-таки несколько легче предыдущего.  Потому что наш строительный сектор находится в сложном состоянии уже  достаточный период времени, и у нас выработалась некоторая привычка. Мы  привыкли жить в парадигме проблем, двигаясь туда, куда нас направит  законодательство, которое сейчас опять меняется. Главным, пожалуй, стало то, что усилилось присутствие государства. Можно  сказать, оно окончательно и бесповоротно пришло в сектор. В том числе  рынок попал и под мощнейшее влияние Центробанка, который, обладая  серьезными финансовыми инструментами, теперь будет управлять отраслью.

-  Как вы оцениваете поставленные перед отраслью задачи, в частности,  ипотеку по 8% и 120 миллионов квадратных метров жилья в год?

-  Ипотека по 8% - это вполне реально. Думаю, государство пойдет на  субсидирование, которое ранее очень сильно поддержало отрасль. Что  касается 120 миллионов – надо честно признать, что это невозможно. Даже  не представляю, какими должны быть обстоятельства, чтобы этого достичь.

- А как дела у других представителей рынка недвижимости – риелторов?

-  Для риелторов сейчас не самые легкие времена, за этот год их стало еще  раза в два меньше. В Москве из более-менее стоящих на ногах осталось  всего агентств пятнадцать, из которых на слуху пять-шесть. 

Те,  кто привык работать в условиях 90-х – начала 2000-х, окончательно и  бесповоротно уходят в прошлое. Классические агентства недвижимости с  офисами, директорами, бухгалтерами и службами показов сейчас  нерентабельны и неконкурентоспособны. 

Себестоимость  продаж за последние три-четыре года выросла минимум в два раза. Бюджеты  на маркетинг и рекламу уже другие, если раньше было достаточно 500  тысяч рублей в месяц, чтобы продавать небольшой объект, то теперь это  десятки миллионов рублей. Снижать себестоимость можно только  технологиями, и останутся только те, кто сумеет это сделать. 

- Как это делаете вы?

-  Мы стали более современными и технологичными. Например, переехав в  новый офис, перешли на работу по принципам agile. Трансформировали ряд  подразделений, прежде всего по маркетингу, рекламе и продажам. Многие  бизнес-процессы в компании поменялись и в них были привнесены различные  элементы диджитала. И  главное – мы разработали универсальную площадку по продажам  недвижимости, некий marketplace по новостройкам. Он сделан на основе  нашего сайта, от которого практически останется только доменное имя.  Новый сайт будет по-другому выглядеть, он будет полностью  автоматизирован, начинен различными "фишками" и с большим объемом  предложения. Внутри него будет своего рода нейронный мозг. И, помимо  удобства для клиентов, он увеличит производительность труда в компании в  десятки раз.

Мы  планировали запустить его раньше, но в мире IT все быстро обновляется, и  не хотелось выпускать седьмой айфон, когда уже вышел десятый. После его  запуска также выйдут соответствующие приложения в App Store и Google  Play. И с ним реально тяжело будет тягаться. 

- Если производительность труда вырастет за счет платформы, будете ли вы сокращать людей?

-  Сокращать не будем, наоборот, наберем еще какое-то количество  менеджеров. Потому что в следующем году я планирую увеличить количество  объектов на сайте в разы, и все равно будут нужны люди. 

-  Кстати, изменится ли что-то в выплате застройщиками вознаграждений  риелторам с введением эскроу-счетов и требованием тратить не более 10%  на продажи и управленческие расходы?

- Ничего не изменится, эскроу-счета – это то же проектное финансирование  с иным способом расчета с клиентами и доступом к деньгам застройщика. Другое  дело, что для самого застройщика эскроу чреваты удорожанием проектов, и  четверть прибыли может быть съедена ими. А компенсировать за счет  увеличения конечной цены не выход, потому что покупателям сейчас тоже  непросто. А 10% на сегодня достаточно. Опять же, там есть поправка, что если вы отчитываетесь по МСФО, то можете брать и до 20%. 

- Расскажите, как у вас продвигаются дела с достройкой проблемного ЖК "Мегаполис"?

-  Сейчас разработан механизм по его достройке и создана компания, которая  будет это делать – "Специализированный застройщик ООО "Мегаполис". Это  юрлицо, соответствующее всем требованиям нового законодательства. Сейчас  мы переоформляем на него земельный участок, и в середине следующего  года планируем выйти на стройку. 

Нам  пришлось проделать огромную предварительную работу. Господа Ананьевы с  акционерами фактически вывели проект из-под российской юрисдикции, но  благодаря нашим юристам он был возвращен обратно. Конкурсный  управляющий, действовавший явно не в интересах дольщиков, был снят. И с  дольщиками, и с властями мы находимся в плотном диалоге. 

- Вы говорили, что привлечете крупного инвестора.

-  Мы ведем переговоры с одним мощным финансовым институтом и  девелоперской структурой, обладающей ресурсами и опытом строительства  масштабных проектов. Скоро их назовем, но пока всё окончательно не  подписано, я не имею права на ошибку. Проект уже очень много натерпелся,  и лучше перестраховаться. И за мной пятьсот семей, которые доверяют мне  и я не хочу их подвести. 

- Как вы думаете, каким будет следующий год для стройотрасли?

- Очень хочется, чтобы с запуском эскроу-счетов рынок не остановился.  Хорошо бы ещё, чтобы нефть не дешевела хотя бы ниже, чем есть. Но год  будет сложным, ещё какое-то количество крупных девелоперов упадет. Это  будет год новых вызовов и нам надо будет с ними справиться. А для покупателей мало что изменится. Сейчас их рынок, предложения достаточно, главное, чтобы была возможность покупать.

Источник: РИА Недвижимость