В ближайшие три года в пределах старой Москвы откроются новые станции метро, расположенные в основном на Большой кольцевой и Люблинско-Дмитровской линиях. Как всегда, многих беспокоит вопрос, как улучшение транспортной доступности данных районов повлияет на стоимость жилой недвижимости? Чего ждать, торопиться сейчас приобретать квартиру или время еще есть? Об этом нам рассказал Сергей Ковров, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
Начнем с Люблинско-Дмитровской линии. К 2023 году ориентировочно должны открыться станции «Улица 800-летия Москвы» (районы Восточное Дегунино, Дмитровский), «Лианозово» (Лианозово, Восточное Дегунино, Бескудниковский), «Физтех» (Северный). Какое влияние окажут новые станции на новостройки и вторичный рынок в этих районах? Как это скажется на ценах?
Станции Люблинско-Дмитровской линии появятся в районах с недостаточно развитой транспортной инфраструктурой, где ранее не было метро. Поэтому его открытие окажет значительное влияние как на новостройки, так и на вторичный рынок, несмотря на то, что в некоторых локациях уже функционирует МЦД-1.
На первичном рынке рост стоимости жилья будет зависеть от его расстояния до станции, а также количества реализуемых новостроек в зоне строительства метро. Также нужно учитывать тот фактор, что застройщики, как правило, изначально закладывают в стоимость квадратного метра появление будущих станций. На наш взгляд, продление Люблинско-Дмитровской линии на север уже было учтено в формировании ценовой политики девелоперов. Поэтому мы ожидаем, что стоимость квартир увеличится незначительно: от 4 до 7%.
Какие новостройки попадают в зону влияния новых станций?
В пяти минутах ходьбы от станции метро «Улица 800-летия Москвы» располагается комплекс комфорт-класса ЖК «Город». С ее открытием транспортная доступность объекта значительно улучшится.
Несколько изменится ситуация в ЖК «Дмитровский парк». Сейчас до ближайшей станции метро «Селигерская» надо ехать на транспорте, а до «Улицы 800-летия Москвы» можно будет дойти за 17-20 минут.
Ближе всех к проектируемой станции «Физтех» расположен комплекс апартаментов бизнес-класса Nord. Расстояние до нее составит не более 200 м.
Что будет со вторичным рынком?
Касательно конъюнктуры вторичного рынка жилья, то здесь ситуация следующая: средняя цена квадратного метра «однушки» около строящейся станции «Физтех» равна 170 тыс. руб. В связи с ее открытием цены на квартиры возрастут примерно на 10-15%. Около станции метро «Лианозово» средняя цена квадрата равна 180 тыс. руб. Его стоимость увеличится на 8-12%. Что касается станции метро «Улица 800-летия Москвы», то здесь средняя цена - 200 тыс. руб. за квадрат, и с ее появлением он вырастит примерно на 5%.
Теперь о Большой кольцевой линии метро. Какое влияние оказывает запуск БКЛ на новостройки и вторичный рынок Москвы?
Большая кольцевая линия (БКЛ) — это четырнадцатая по счёту линия Московского метрополитена. Первый участок «Петровский парк» — «Деловой центр» - протяженностью 10,5 км с 5 станциями был открыт 26 февраля 2018 года. Сегодня в состав линии входят 6 станций, её длина — 12,5 км. После завершения строительства к концу 2023 г. общая протяжённость линии составит 69 км, в неё войдёт 31 станция, в том числе станции бывшей Каховской линии. Ориентировочно, ее должны полностью запустить к 2023 году.
По нашим оценкам, открытие Большой Кольцевой Линии в основном затронет квартиры в районах с наименее благоприятной на сегодняшний момент транспортной доступностью, где отсутствуют альтернативные маршруты метро или станции МЦК. В тех же локациях, где запланированы пересадочные узлы, произойдет лишь увеличение экономии времени движения. Так, можно выделить несколько локаций, где ожидается наибольший эффект.
Например, в Северной части района Лефортово строится одноимённая станция подземки, в непосредственной близости от которой возводится третий корпус ЖК «Лефорт». Здесь также ожидается рост средних цен после запуска БКЛ.
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в данной локации сегодня составляет 211 тыс. руб. за кв.м., повышение цен возможно примерно на 10%.
Остановимся отдельно на районе Хорошёво-Мнёвники. Что будет там?
В районе Хорошёво-Мнёвники запланировано открытие трёх станций: улица Народного Ополчения, Карамышевская и Мнёвники. Тогда как последние две располагаются на пойме Москва-реки в природоохранной зоне, открытие ст. Улица Народного Ополчения способно повысить цены на 7-12% в проектах: ЖК Велтон Парк, ЖК Юнион Парк, ЖК Кристалл Юнион Парк, а также ЖК Биг Тайм. Данные объекты все принадлежат к бизнес-классу.
Средние цены на вторичном рынке в данной локации составляют 231 тыс. руб. за кв.м., что превышает стоимость на аналогичные лоты рядом с метро Октябрьское поле на 4%. Открытие станции метро вряд ли окажет значительное влияние на здешнюю вторичку.
Аминьевское шоссе. Как дела обстоят здесь?
Также благодаря открытию станций Аминьевское шоссе и Давыдково значительно улучшится транспортная доступность проектов вдоль Аминьевского шоссе, относящихся к районам Очаково-Матвеевское, Можайскому и Фили-Давыдково. Здесь можно отметить ЖК Вестердам, Огни/Событие, Крылья, Небо и Река.
Средние цены на вторичном рынке в данной локации составляют 193 тыс. руб. за кв.м., повышение цен ожидается на 10-15%, до уровня цен на аналогичные квартиры в окрестностях станции метро Мичуринский проспект.
Нагатинский Затон?
Здесь благодаря открытию двух станций БКЛ (Нагатинский Затон и Кленовый бульвар) ожидается изменение ценовых характеристик в ЖК Ривер Парк, где представлены как квартиры, так и апартаменты.
Можете назвать еще несколько локаций, где точно цены вырастут в связи с запуском БКЛ?
Повысится привлекательность района рядом с метро «улица Новаторов», расположенной на пересечении одноимённой улицы и Ленинского проспекта. В непосредственной близости проекты отсутствуют, однако, можно выделить ЖК Призма, который находится на расстоянии 1,5 км.
Закрытая на реконструкцию осенью 2019 года станция Варшавская после запуска БКЛ может повлиять на ценообразование в ЖК «Лайф Варшавская».
Открытие в составе БКЛ станции Зюзино способно в серьёзной степени улучшить транспортную доступность локации на пересечении Севастопольского проспекта и улицы Каховки, хотя в данный момент здесь отсутствует новое строительство.
