По данным агентства «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в 2019 году увеличился спрос на коммерческие помещения в составе жилых комплексов комфорт-класса на 5-10%. Сегодня в 80% случаев их раскупают на разных этапах строительства с целью сохранения и преумножения капитала. Почему? Насколько это выгодно, и чем рискуют покупатели, рассказывает Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости НДВ.
Основные покупатели
Первое, что следует сказать, коммерческий сектор в жилом комплексе комфорт-класса представляет собой множество помещений мелкой нарезки от 50 до 200 кв.м на первых этажах домов. Все они принадлежат различным собственникам, а не единой управляющей компании. Каждый владелец распоряжается своим помещением так, как посчитает нужным, исходя из назначения площади, объясняет эксперт.
Конечно, в крупных жилых комплексах сейчас принято строить микрорайонные торговые центры площадью 5-10 тыс. кв.м. Как правило, они выкупаются целиком и сдаются различным ритейлерам. Однако это более сложный формат инвестиций, который в данной статье рассматриваться не будет.
Выделяется несколько категорий покупателей помещений на первых этажах новостроек. К первой относятся начинающие предприниматели, которые живут в этом же районе или даже комплексе, решившие заняться своим делом недалеко от дома. Либо те, кто расширяет бизнес и выходит на новые площадки. Обычно речь идет о таких видах деятельности, которые не привязаны к локации и ориентированы на массовый спрос, например, кофейни, пекарни, салоны красоты, небольшие продуктовые магазинчики, аптеки, детские товары, кабинеты стоматологии и т.д.
Однако практически в каждом комплексе еще на этапе проектирования девелопер отводит место для сетевых операторов, таких как супермаркеты: закладываются одно-два просторных помещения площадью 400-500 кв.м, с высокими потолками, свободной планировкой, хорошими мощностями под холодильные установки, витринами и т.д. Такие операторы обеспечивают 30% спроса на коммерческие площади в жилом комплексе. Они выбирают объект, отталкиваясь от существующего и перспективного спроса, его масштабности и собственной стратегии развития в целом.
Третья категория покупателей – частные инвесторы, которые планируют получать регулярный стабильный доход от сдачи коммерческих площадей в аренду. В основном приобретают они их на собственные накопления, либо в рассрочку. Около 30% клиентов берут помещения в ипотеку.
Стоит отметить, что жилыми комплексами также интересуются операторы, ориентированные на временный спрос, например, строительные, мебельные магазины, дома быта и т.д. Они присутствуют в выбранной локации до тех пор, пока граждане заезжают и ремонтируют свои новые квартиры. Ориентировочно через 5-10 лет, когда их присутствие перестает быть актуальным, оператор меняется. Поэтому такие ритейлеры больше предпочитают арендовать, а не покупать коммерческие помещения в жилом комплексе.
Обычно комплекс наполняется операторами торговли в течение 1,5 лет с момента ввода объекта в эксплуатацию. Ликвидные площади от 50 до 150 кв.м распродаются и сдаются практически сразу. Простаивают помещения в удалении от пешеходного трафика.
Стоимость покупки
Чтобы сориентироваться, цена продажи в столичном регионе варьируется от 80 до 800 тысяч рублей за квадратный метр, отмечает эксперт. Например, в спальных районах Москвы возле метро, или на удалении от него в 10-15 минутах ходьбы хорошее помещение продается за 150-200 тысяч рублей за квадрат. Однако цена может доходить и до 300-400 тысяч рублей, если в данной локации высокий пешеходный трафик и есть возможность припарковаться. Как правило, по такой цене продаются помещения в жилых комплексах бизнес-класса с огороженной территорией, но свободным доступом к магазинам в центре столицы.
Ставки аренды в зависимости от класса жилья и удаленности от метро начинаются от 800 рублей за квадратный метр в месяц и доходят до 5000 рублей. Например, если жилой комплекс уже заселен, первая линия, высокие потолки, свободная планировка, витрина - арендные ставки начинаются от 1,5 тыс. рублей за квадрат. Если комплекс только сдан в эксплуатацию, многие квартиры еще пустуют, помещение находится во дворе, тогда от 800 рублей за квадратный метр в месяц. В жилых комплексах бизнес-класса с огороженной дворовой территорией, но с открытым доступом к коммерческим помещениям, по примеру ЖК Мосфильмовский, арендные ставки достигают 4-5 тыс. рублей за квадрат.
Эксперт отмечает, доходность объекта зависит от многих факторов: локации, транспортной доступности, конкурентного окружения, категории помещения, уровня налоговой нагрузки, операционных расходов и перспективы роста или понижения арендной ставки в зависимости от рыночных условий. На сегодняшний день окупаемость ликвидного коммерческого помещения в жилом комплексе комфорт-класса составляет 8-10 лет, что соответствует доходности в 10-12,5%. Это более, чем хорошо, говорит Вадим Кашкин. К тому же, если объект куплен на старте строительства, то доходность от аренды будет составлять 10-12,5% годовых плюс доходность от будущей продажи ликвидной площади.
Таким образом, вложения в коммерческую недвижимость возвращаются в 2-3 раза быстрее, чем в жилье.
Существующие риски
Однако инвестиции в такие помещения вызывают определенные сложности, особенно у частных предпринимателей, которые не являются профессиональными бизнесменами. К примеру, в связи с высокой конкуренцией бывает сложно найти оператора на свои площади, приходится идти ему навстречу, тратить дополнительные средства на перепланировку, или ремонт и т.д.
В условиях сегодняшнего рынка арендодатели зачастую предоставляют арендные каникулы от 2 до 4 месяцев и пониженную ставку аренды, например, на год.
Поэтому, если вы собираетесь вложиться в коммерческую недвижимость, изучите рынок, юридические тонкости и верно выберите профиль арендатора. Допустим, неплохо зарабатывают ритейлеры, удовлетворяющие потребности первой необходимости – это продуктовые магазины, аптеки, детские товары.
Нельзя забывать и про назначение коммерческих площадей, ведь могут иметься определенные ограничения по открытию того или иного бизнеса. Например, нельзя открыть бар или винный бутик рядом с детским садом или школой.
Эксперт также советует подстраховаться в договоре: прописать максимально четкие условия сотрудничества и ответственность сторон, например, арендную ставку, возможность ее пересмотра в случае непредвиденных ситуаций, условия индексации и выхода из договора (допустим, за 3 месяца).
