Cогласно результатам социологического опроса аналитического центра НАФИ, только 25% переселенцев по программе реновации в Москве планируют продать квартиру и купить другое жилье. Хорошо это или плохо? Говорит ли это о качестве программы или хотя бы о качестве квартир? Об этом нам рассказала Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
Первое, что стоит сказать – наше законодательство нисколько не препятствует выходу реновационных квартир на рынок. Более того, 27.11.2017 г. был принят Федеральный закон «О внесении изменений в ч.2 Налогового кодекса РФ», и изменения эти касались как раз реализации в Москве программы реновации. Суть поправок, если изложить их простыми словами, заключается в том, что исчисление срока владения реновационной квартирой решено начинать не с момента оформления ее в собственность.
В законе говорится, что «при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем».
Итак, как выход на рынок реновационных квартир повлияет на ситуацию в Москве? Скажется ли она на уровне цен?
Проведем собственный подсчет. На сегодняшний день, столичное правительство заявляет, что под реновацию пока попадает 350 тыс. московских семей, которые приблизительно составляют 5800 домов (мы рассматриваем стандартные пятиэтажки, где на площадке по 4 квартиры). Получается, в одном доме 60 квартир. Всего под реновацию попадает 348 000 квартир. Если 25% ожидающих реновационную квартиру выставят их в рекламу, тогда на рынок выйдет 87 000 предложений. Сейчас на рынке, за исключением апартаментов, реализуется всего 105 000 вариантов. Рынок просто встанет.
Однако, насколько мне известно, большинство переселенцев рады тому, что они поменяют свои условия проживания. Все-таки зачастую под реновацию попадают изношенные дома, небольшой площади, с низкими потолками, маленькой кухней и плохой проводкой, где постоянно выбивает пробки, когда одновременно работают чайник и телевизор. Очень мало зданий, где жильцы против переезда. Например, такая ситуация на Кунцевской. Однако там высокие потолки и увеличенные площади. Но таких домов очень мало.
Те же собственники, которые на данный момент выставляют реновационные квартиры в продажу, просто хотят заработать. По нашим данным, сейчас в рекламе 1 800 вариантов. Средняя стоимость квадратного метра в уже сданных новостройках по реновации достигает 190-200 тысяч рублей. Для сравнения, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы – 170 тысяч рублей.
Можно ли сказать, что не происходит ничего, что выходило бы за рамки обычного рыночного процесса?
Ничего особенного не происходит. Всегда дома, которые шли под снос, еще во времена Лужкова, пользуются спросом, потому что они дешевле квартир в новых домах. Покупают такие варианты те, кто ограничен в средствах, либо готов терпеть дискомфорт и ждать переезда хоть 10 лет.
А продают такие квартиры собственники, которые устали жить в морально устаревших условиях. Квартиры в домах под реновацию сегодня стоят на 10-12% дороже аналогичного предложения, не вошедшего в программу. Поэтому они реализуют свою старенькую квартиру по завышенной цене, берут ипотеку и покупают жилье там, где хотят.
