Многие начинающие «частные инвесторы» считают отличной идей купить квартиру и сдавать ее в аренду. По их подсчетам, таким образом они не просто обеспечивают себя «подушкой безопасности», но и зарабатывают определенную копеечку, даже если на плечах висит ипотека. Так ли это, и что нужно учесть при выборе хорошего варианта, рассказывает Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент».
Приносит ли доход сегодня сдача квартиры в аренду?
Размер годового дохода в соотношении от стоимости квартиры зависит от количества комнат. Наиболее высоким процентом годового дохода обладают студии и однокомнатные квартиры. Также, они являются и наиболее ликвидными в плане инвестиционного вложения для последующей сдачи в аренду.
Студии могут приносить годовой доход до 8% от стоимости, таким образом, их срок окупаемости может составлять всего 12 лет. Для однокомнатных квартир справедлив уровень годового дохода около 6-7% от их стоимости, а срок окупаемости таких вложений около 14-16 лет. Двух- и трехкомнатные квартиры являются менее ликвидными инвестиционными вложениями, а размер годового дохода составляет, как правило, около 5% от их стоимости, что соответствует сроку окупаемости в 20 лет.
Как правильно выбрать квартиру при инвестиционной покупке?
Наиболее значимыми факторами, которыми можно руководствоваться при выборе квартиры для последующей сдачи в аренду, являются: хорошая транспортная доступность, близкое расположение к метро и другим видам общественного транспорта, небольшое количество комнат.
Такие квартиры являются как наиболее востребованными на рынке, так и обладают небольшим сроком экспонирования до заключения договора аренды. Если говорить о вторичном рынке, то наличие ремонта не так важно, так как в большинстве случаев под дальнейшую сдачу все равно придется делать «косметику» и покупать мебель. Этажность также не является ведущим фактором выбора арендатора, хотя квартиры на нижних (и, особенно, первом) этажах традиционно менее ликвидны.
Что выбрать – студию или однокомнатную квартиру? Что пользуется большим спросом на рынке? Всегда ли работает правило: «Чем меньше квартира, тем она дешевле и тем больший доход приносит»?
Если говорить исключительно с позиций цифр, то студии, действительно, являются самыми высокодоходными инвестиционными вложениями. К тому же, стоимость их приобретения ниже, чем у однокомнатных квартир. Однако и сумму ежемесячного дохода они приносят не такую, как однушки.
Кроме того, однокомнатные квартиры, в силу фактора большей площади, удобства размещения арендатора и его вещей, дают больший комфорт по сравнению со студиями, и поэтому более востребованы на рынке. Поэтому мой личный выбор в пользу покупки однокомнатной квартиры для последующей аренды.
Следует ли обращать внимание при выборе квартир на планировку?
Откровенно неудачные планировки с отсутствием возможности для размещения мест для хранения, либо с низкой инсоляцией могут снизить спрос на квартиру и привести к затягиванию срока экспонирования. В остальном арендаторы не столь тщательны в выборе квартиры, и не придают большого значения несущественным особенностям планировки, так как относятся к таким квартирам, как ко временному жилью.
Выгодно ли покупать квартиру с инвестиционной целью в Подмосковье?
Квартиры в Подмосковье существенно дешевле квартир в Москве, разница в стоимости сопоставимых по характеристикам квартир может достигать двух и более раз. При этом, стоимость аренды квартир в Подмосковье не столь ниже, чем в Москве, чтобы говорить о двукратном преимуществе. То есть, в теории квартиры в Подмосковье должны окупаться быстрее.
Но, тем не менее, я бы не рассматривал покупку квартиры с инвестиционной целью в Подмосковье, так как спрос на такие объекты крайне низок. Зачастую, именно жители Подмосковья снимают квартиры в Москве, так как не могут себе позволить полноценную покупку недвижимости в столице, а тратить много времени на дорогу до работы не желают.
Какие расходы нужно заложить собственнику при покупке квартиры для дальнейшей сдачи в аренду?
Наибольшей статьей расходов для собственника будут, конечно же, затраты на ремонт и покупку мебели. Также, общепринятая практика показывает, что большинство арендаторов оплачивает только расходы по счетчикам, то есть остальные коммунальные платежи ложатся на плечи собственников, но здесь многое зависит от того, сколько человек прописано в квартире. Не стоит забывать и о налоге на жилье и, в случае официальной сдачи через договор, о налоге на доходы физических лиц. Если же говорить о самой сделке, то это расходы на риелтора, сбор документов, оформление договора с банком об аренде банковской ячейки для совершения безопасной сделки, оформление предварительно, а затем и основного договора купли-продажи, заверение у нотариуса, регистрацию перехода прав собственности.
