После того, как в стране указом Президента был введен режим выходного дня с ограничением передвижения, а с 15 апреля люди вынуждены даже в магазин или аптеку выходить только с пропуском, сделки с недвижимостью оказались под большим вопросом. Но в худшем положении именно те граждане, которые уже внесли аванс за квартиру, открыли аккредитив и отдали полную стоимость покупки, а зарегистрированные документы Росреестр так и не выдает. Как быть, и что предпринять в такой ситуации? Рассказывает Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
Без паники
Эксперт успокаивает, в первую очередь не нужно паниковать. Продавцу и покупателю необходимо договориться между собой и не отказываться от сделки или менять условия покупки, так как на рынке уже были случаи, когда собственники повышали стоимость квартиры после внесения аванса.
Сейчас многое стало доступно дистанционно, говорит Елена. Поэтому все, что можно, необходимо провести онлайн. Например, продлить срок авансирования, оформить ипотеку, вызвав специалиста Сбербанка домой, получить в электронном виде необходимые выписки и справки, вызвать нотариуса домой, отдать документы на регистрацию. Кстати, нотариусы, которые имеют электронно-цифровую подпись, не только удостоверяют личность клиента и выдают доверенности, но и сами проводят сделки и отдают документы в Росреестр. Оплата производится через депозит нотариусу. Причем, зачислить деньги можно в обход банка, переведя деньги по реквизитам нотариуса в день сделки.
Стоит отметить, что Росреестр также продолжает регистрировать сделки с недвижимостью. Срок рассмотрения документов при электронной регистрации занимает не более 5 дней. Здесь ничего не изменилось. Но если же участники сделки ранее подали документы через МФЦ, тогда да, процесс регистрации затягивается в среднем на две недели. Однако сейчас Росреестр предлагает клиентам привезти документы курьером, для этого только необходимо позвонить и попросить. Поэтому не нужно беспокоиться и думать, что вы остались ни с чем.
Документов все нет и нет
Если же у вас заканчивается срок аренды банковской ячейки, а Росреестр так и не сообщил о том, прошла регистрация или нет, нужно приехать в банк, в котором была совершена сделка, и пролонгировать банковскую ячейку. Эксперт советует сделать это еще на два месяца вперед, чтобы быть спокойным. Пролонгацию можно снять в любой момент, как документы удастся получить на руки.
Если же квартира находится под авансом, то договоритесь с продавцом о его продлении еще хотя бы на месяц.
Елена обращает внимание, что сейчас многие говорят о том, что вынужденные выходные можно будет признать форс-мажором по договору. Это популизм. Но на самом деле, пока официально власти не объявят карантин, данный факт не будет восприниматься форс-мажором на юридическом уровне ни одной из организаций. Придется договариваться в любом случае и хотя бы раз встречаться лично.
Единственный момент в данной ситуации – срок аренды банковской ячейки будет продлен автоматически, если на период выходных закроется само отделение банка, где открыт аккредитив.
Ипотека обязывает
Риэлторы часто слышат вопрос от своих клиентов. Должны ли они платить ипотеку, если документы о регистрации еще не получены на руки, «зависли» в МФЦ или Росреестре. Имеет ли право банк требовать первый платеж по графику? Они считают, раз нет зарегистрированного договора, значит, нет кредита, сроки должны сдвигаться. И таких случаев в период пандемии стало больше.
Эксперт объясняет, ипотека начинает «сечь» с того момента, как человек подписал кредитный договор и согласился со всеми условиями кредитования. Свою подпись он также проставляет на графике платежей. Поэтому перечислять первую часть одолженной суммы заемщик обязан, даже если регистрация еще не прошла. Вам выдается четкий график платежей, который не зависит от регистрации или не регистрации права собственности.
Как подобрать и проверить квартиру?
Сегодня ипотечные заемщики поставлены в сложное положение еще и тем, что сроки действия банковского решения по одобрению кредита сократились с 90 дней до месяца. Покупатели хватаются за голову, как за это время выбрать подходящий вариант, да еще и проверить его на чистоту?
Елена успокаивает. Онлайн-показы проводятся по конференц-связи. Покупателям также высылаются фото и заранее подготовленные видео. Квартира снимается со всех ракурсов, чтобы была понятна планировка, объем комнаты, вид из окна. Высылают даже фото входной двери, подъезда, самого дома, окружения, парка, если он есть. При таком позиционировании человек как будто лично осматривает объект. Поэтому выбрать квартиру можно легко и достаточно быстро принять решение.
А вот качественно проверить квартиру (не важно, на ипотеку или нет) самостоятельно невозможно. Только профессиональные риэлторы способны это сделать, располагая определенными базами данных. Однако общедоступные источники также никто не отменял – это выписки из ЕГРН, домовой книги,РКЦ, справки ПНД и НД, кадастровый и технический паспорта и т.д. Единственный момент, сейчас проверка проводится немного дольше из-за ограниченного режима работы Росреестра и МФЦ, но это объяснимо и объективно.
Выбрать квартиру в новостройке еще легче, чем на вторичном рынке. Все строящиеся жилые комплексы аккредитованы в банках, что само по себе уже служит гарантией того, что объект достроят. Тем более по новому законодательству деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах до тех пор, пока дом не построят и не оформят первое право собственности. В противном случае покупатель заберет свои деньги обратно. Потому здесь главное по фото, видео, отчетам о темпах строительства определиться с жилым комплексом своей мечты. При необходимости менеджеры проведут видео-экскурсию по территории объекта и расскажут обо всех его достоинствах и недостатках.
Если же все-таки заемщик так и не смог выбрать квартиру за отведенное время, ему следует обратиться в банк за пролонгированием одобрения.
Альтернативные сделки
При альтернативных сделках сложностей больше, так как в цепочке несколько квартир, а значит нужно учесть интересы всех участников сделок, и не сорвать сроки.
Здесь есть два выхода – провести их через Сбербанк либо через нотариуса. Но и в том, и в другом варианте все стороны должны собраться вместе, чтобы составить и подписать документы, в том числе дополнительные соглашения об условиях доступа к деньгам. Далее они отправляются на электронную регистрацию.
